リースバックとはどんな仕組み？不動産売却やリバースモーゲージとの違いを解説
リースバック
リースバック契約の手続きや流れは？必要な書類や利用時の注意点
リースバックの契約においては、不動産物件の売買契約と賃貸借契約を同時に結びます。
物件を購入したり、借りたりするときとは一部流れが異なるため、どのように手続きを進めるのかがわからず、不安な方も多いのではないでしょうか。
この記事では、リースバック契約の手続きや流れ、必要な書類や注意点について解説します。
リースバックとは
リースバックとは、自宅を売却すると同時に、売却した物件の買主と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払いながら、売却した物件に住み続ける方法です。
リースバックには、以下のようなメリットがあります。
- 物件の売却によって得たお金で住宅ローンを完済できる
- 短期間でまとまったお金を得られる
- 持ち家を売却しても引っ越す必要がない
上記のようなメリットから、リースバックは同じ家に住み続けながら、自宅を売却したい方におすすめの手法といえるでしょう。
リースバックの仕組み
リースバックの仕組みは、以下のようになっています。
- リースバック利用者からリースバック事業者に自宅を売却する
- 事業者から利用者に物件の購入代金を支払う
- 利用者と事業者で賃貸借契約を結ぶ
- 利用者が事業者に家賃を支払う
はじめに利用者と事業者の間で物件の売買契約が結ばれ、物件の所有権が利用者から事業者に移ります。
さらに、売買契約と同時に賃貸借契約を締結して、利用者は事業者から物件を借りることになります。
リースバックの契約の流れ
リースバックの契約は、一般的に以下のような流れで行われます。
- 不動産会社の選定
- 不動産会社への査定依頼
- 簡易査定の手続き
- 現地調査・本査定の実施
- 買取価格・家賃の提案
- 保証会社の審査
- 契約の締結
- 売却代金を受け取って賃貸開始
以下では、それぞれのステップについて詳しく解説します。
不動産会社の選定
リースバックを利用する場合には、不動産会社の選定から始めます。
インターネットで検索して実績や口コミを調べたり、ホームページでリースバックの条件を確認したりしながら、リースバックを依頼する不動産を選定しましょう。
不動産会社によっては、対応できる地域が限定されていることもあるため、対応地域の確認も必要です。
不動産会社に査定の依頼をする
不動産会社の選定後、電話やホームページから問い合わせて査定を依頼します。
はじめは、簡易査定として無料で買取価格や家賃の見積もりを実施している不動産会社が多いです。
そのため、本格的な見積もりを依頼する前に、まずは簡易査定を利用してみるとよいでしょう。
簡易査定の手続き
簡易査定では、物件の間取りや住所などの情報から査定が行われ、査定後に電話やメールで査定結果が報告されます。
実際の査定金額とは異なりますが、ある程度の目安を知るうえで役立ちます。
現地調査・本査定の実施
簡易査定の結果に納得できるようであれば、現地調査と本査定に進みます。
現地調査では、物件の室内状況や周辺環境をはじめ、買取価格や家賃を算出するための情報が詳しく調査されます。
また、本査定では、調査結果をもとに買取金額と家賃の金額が算出されます。
買取価格・家賃の提案
本査定が終わると、不動産会社から買取価格や家賃などの契約条件が提案されます。
契約条件のなかには相談に応じて調整できる項目もあるため、増額や減額などの希望があれば不動産会社に伝えてみましょう。
保証会社の審査を受ける
買取価格や家賃などの内容に問題がなければ、契約締結前に保証会社による審査を受けます。
保証会社は、万が一家賃の滞納が起きた場合に代行して家賃を支払うサービスで、リースバックの契約締結においては保証会社を利用するケースが一般的です。
契約の締結
保証会社の審査通過後、両者の合意をもって契約を締結します。
前述のとおり、リースバックでは「売買契約」と「賃貸借契約」の2種類の契約が締結されます。
売却代金を受け取って賃貸開始
契約が締結されたら、物件の売却代金を一括で受け取ります。
そして、売却と同時に賃貸借が始まるため、家賃の支払義務が生じます。
リースバック利用時に必要な2つの契約書
リースバック利用時に必要な契約書は「売買契約書」と「賃貸借契約書」の2つです。
どちらも日常生活においては、あまり目にする機会がなく、どのような内容なのかイメージしづらい方も多いのではないでしょうか。
以下では、それぞれの契約書について解説します。
売買契約書
売買契約書は、買取金額や所有権登記、各種費用の清算などの内容が記載された契約書です。
売買契約書には、以下のような内容が記載されます。
- 契約者の名前
- 不動産の面積
- 不動産の買取価格
- 支払いの方法や日程
- 手付金の金額
- 所有権の登記について
- 買い戻し可否
- 買い戻しの条件（買い戻し可能な場合）
- 設備の情報
- 固定資産税や火災保険料の清算
- 契約解除の方法
契約書の内容は、記載内容に間違いはないか、不利になる内容がないのかなど、しっかり確認するようにしましょう。
賃貸借契約書
賃貸契約書とは、家賃や契約期間などの内容が記載された契約書です。
また、賃貸借契約書には、契約の種類以外に以下のような内容が記載されています。
- 家賃・敷金・礼金の金額
- 家賃の支払方法・支払先・期日
- 家賃の増減について
- 再契約の可否
- 途中解約に関する規定
- 退去時の原状回復について
- 設備が故障した際の費用負担
- 保証人
- 禁止事項
賃貸借契約には大きく2つの契約形態があり、借主の希望によって契約を更新できる「普通借家契約」と、あらかじめ契約期間が定められていて貸主が合意しないと更新できない「定期借家契約」があります。
定期借家契約の場合、契約期間の終了後に再契約ができず、引っ越さなければならなくなる可能性がある点に注意しましょう。
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リースバックの契約に必要な書類
リースバックでは、本査定と契約の際にそれぞれ必要な書類があります。
以下では、本査定と契約時に必要な書類に加え、提出が必要になる可能性がある書類についても紹介していますので、確認しておきましょう。
本査定時に必要な書類
本査定時には、以下の書類が必要となります。
- 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
- 住民票
- 固定資産税通知書
- 収入証明書（源泉徴収票や年金通知書など）
上記の書類は、簡易査定の依頼などとあわせて準備を進めておくとよいでしょう。
契約時に必要な書類
契約時には、以下の書類が必要です。
- 印鑑証明書
- 権利証（登記識別情報通知と登記済証）
印鑑証明書は、3ヶ月以内に発行したものでなければいけません。
また、権利証である登記識別情報通知と登記済証は、不動産を購入や相続した後に登記すると法務局から交付される書類です。
もし、権利証をなくしてしまっている場合には、不動産会社に相談しましょう。
提出が必要になる可能性がある書類
不動産会社によっては、以下の書類の提出が必要になる可能性があります。
- ローン残高証明書
- 抵当権抹消書類
- 物件の図面
- 土地測量図
- 掘削承諾書
- 重要事項説明書
- 建築確認通知書
- 境界確定書
- 管理規約
- 総会議事録
掘削承諾書は、不動産の前面の道路が私道の場合に必要になる書類です。
また、戸建て物件のリースバックにおいては、建築確認通知書や境界確定書などが必要になることがあります。
一方、マンションのリースバックでは管理規約や総会議事録の提出が求められるケースがあります。
リースバック契約を結ぶ際の注意点
リースバック契約の流れや必要な資類について解説してきましたが、リースバック契約を結ぶ際には、覚えておきたい注意点があります。
リースバックを契約する際には、以下の注意点を意識してみてください。
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設備の修理やリフォームの負担者は誰か
リースバックにおいてトラブルになりやすい点として、設備の修理やリフォームに関する費用負担があります。
もとからある設備の修理やリフォームにかかる費用を誰が負担するのかを明確にしておきましょう。
家賃変更の有無や条件
普通賃貸借契約の場合、契約の更新がありますが、契約更新の際に家賃が変更される可能性があるかどうかを確認しておきましょう。
また、変更の可能性があるということであれば、どのような条件で変更の必要性、変更後の賃料が決定されるのかも確認しておくべきです。
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原状回復の義務があるかどうか
通常の賃貸物件と同様、リースバックの場合も物件を契約満了で退去するときには、原状回復義務が課されることが一般的です。
そのため、原状回復の有無とあわせて、どこまで借主の負担で原状回復しなければいけないかも確認しておきましょう。
買い戻し特約があるかどうか
リースバック後に物件の買い戻しを検討したい方は、買い戻し特約があるかどうかを確認しておく必要があります。
不動産会社によっては、リースバックの契約時に、将来的に買い戻す場合の価格を提示されることもあります。
もし価格が提示されない場合には、買い戻し価格の算出方法を定めておきましょう。
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契約不履行の責任免除の有無
売買契約においては、売買したものに不具合があった場合、売主が責任を負うという「契約不履行の責任」があります。
たとえば、物件を売却したあとに雨漏りが発生した場合、リースバックの利用者が修繕費を負担しなければならないようなケースです。
ただし、契約時に契約不履行の責任免除が定めることもできるため、責任免除の特約がつけられるかどうかの確認をしておきましょう。
リースバックは汐留プロパティにお任せください
汐留プロパティでは、リースバックをはじめとする不動産事業を幅広く手がけているため、お客様のご状況やご希望に応じて最適なプランをご提案することが可能です。
さらに、対応可能エリアは全国となっており、最短即日の買取にも対応しております。
リースバックをご利用したい方はもちろん、リースバックとリバースモゲージでお悩みの方、他社での査定に不安がある方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
