リースバックは住宅ローンが残っていてもできる！ただし条件や注意点は要チェック
リースバック
リースバックはオーバーローンだと絶対にできない？例外的にできるケースと注意点
リースバックを利用するうえでは、原則としてアンダーローンであることが条件となります。
ただし、オーバーローンであってもリースバックを利用したいというケースもあるはずです。
実際には、売却価格が住宅ローンの残債を下回っていても、リースバックを利用できる可能性はあるため、どのような場合にできるのか、できないのかを知っておくことは大切です。
この記事では、オーバーローンでリースバックを利用できるケースや注意点について解説します。
目次
オーバーローン・アンダーローンとは
住宅ローンの残債がある状態でリースバックをする際には、「オーバーローン」なのか「アンダーローン」なのかが重要になります。
オーバーローンとは、不動産の売却価格よりもローンの残債が多く、不動産を売却したとしてもローンを完済できない状態を指します。
一方、アンダーローンは、不動産の売却価格よりもローンの残債がすくなく、不動産を売却するとローン完済できる状態です。
住宅ローンが残っている状態でリースバックをする条件
住宅ローンが残っている状態でも、リースバックは利用可能です。
ただし、以下の条件を満たしている必要があります。
- オーバーローンではない
- 不動産売却後の家賃を支払える
- 不動産が共有持分ではない
- 物件に欠陥や不具合がない
- 現行の建築基準に違反していない
- 借地権がついていない
- 不動産のある地域が市街化調整区域ではない
- 賃貸併用や1階部分がテナントの物件などの特殊な物件ではない
- リースバック会社の取扱エリア内である
住宅ローンが残っている状態でリースバックしたい場合には、上記の条件を満たしているかを確認しておきましょう。
オーバーローンでのリースバックは難しい
原則としてリースバックを利用するにはアンダーローンである必要がありますが、例外的にオーバーローンでもリースバックが認められるケースもあります。
ただし、オーバーローンでのリースバックは非常に難しく、理由としては下記のようなものがあげられます。
- 金融機関から売却の許可が得られないため
- オーバーローンの状態では家賃を払えないと判断されるため
続いて、オーバーローンでのリースバックが難しい理由について解説します。
金融機関から売却の許可が得られないため
住宅ローンが残っている状態でリースバックをするには、不動産の抵当権を外す必要があります。
ただし、不動産の抵当権を外すうえでは、住宅ローンを借りている銀行の許可が必要です。
アンダーローンの場合には、銀行から許可を得られますが、オーバーローンの場合には、銀行から許可を得られない可能性が高く、リースバックを利用できないということになります。
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オーバーローンの状態では家賃を払えないと判断されるため
オーバーローンの状態では、たとえリースバックをしたとしても、賃貸に切り替えたあとの家賃を払えないと判断される可能性が高くなります。
リースバックに限らず、物件を貸し出す不動産会社は借主に家賃の支払い能力があるかどうかを重視しています。
そのため、オーバーローンの状態でのリースバックは不動産会社から断られるケースもあります。
オーバーローンでもリースバックができるケース
オーバーローンでも、以下のようなケースではリースバックができる可能性があります。
- 売却益とは別の資金を調達して住宅ローンを完済できるケース
- 任意売却後にリースバックを利用するケース
続いて、それぞれのケースについて詳しく解説します。
売却益とは別の資金を調達して住宅ローン完済できるケース
売却益で住宅ローンを完済できなくても、別のルートから資金を調達して住宅ローンを完済できれば、オーバーローンでもリースバックが可能です。
融資をする銀行側が懸念しているのは、ローンが返せなくなることであるため、オーバーローンであっても手元の資金とあわせて完済できることを示せれば、抵当権を外しやすくなるでしょう。
任意売却後にリースバックを利用するケース
例外として、任意売却後にリースバックをするケースでは、オーバーローンでもリースバックを利用できる可能性があります。
まずは、任意売却がどのようなものなのかについて見ていきましょう。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、住宅ローンが残っている状態で不動産を売却することです。
通常は、オーバーローンの状態では不動産を売却できませんが、任意売却では銀行と交渉することによって、物件を売却する許可を受けます。
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オーバーローンでリースバックをする際の注意点
オーバーローンでリースバックをする際には、以下の注意点に気をつけましょう。
- 売却価格が相場より安くなりやすい
- 金銭的な負担が重くなりやすい
続いて、それぞれの注意点について詳しく解説します。
売却価格が相場より安くなりやすい
リースバックでは、売却価格が相場より安くなりやすいです。
リースバック会社は投資目的で不動産を購入することから、不動産価値の低下や不動産を売却コストを考慮したうえで、買取価格を設定するためです。
ただし、売却価格が低すぎれば、住宅ローンの返済にあてられる資金も少なくなり、オーバーローンになりやすくなるでしょう。
金銭的な負担が重くなりやすい
オーバーローンの状態でリースバックを行うと、残った住宅ローンと家賃を両方支払わなければいけません。
そのため、オーバーローンでリースバックをする場合には、住宅ローンと家賃を支払っていけるかどうかを考えたうえで、検討するようにしましょう。
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