リースバックにかかる税金の種類と金額を徹底解説！節税の方法はある？
リースバック
リースバックは相続対策になる？対策できる理由やメリット・デメリットを詳しく解説
リースバックでは、所有する不動産を現金化したうえで、そのまま住み続けられることから、相続対策として有効な手段の一つです。
しかし、相続対策としてのリースバックを聞いたことがあっても、実際にどのように相続対策になるのかがイメージできないという方もいるはずです。
この記事では、そもそも不動産の相続とはどのようなものなのか、リースバックが相続対策になる理由や注意点について解説します。
目次
相続に関する基礎知識
相続とは、死亡した人が所有していた財産・権利・義務を受け継ぐことです。
また、相続が開始されるのは、被相続人が死亡したタイミングです。
相続の際には、財産の分配や何を相続するのかなど、さまざまなトラブルが予想されます。
リースバックは、相続で起こるトラブルの対策になる可能性がありますが、まずは相続に関する基礎知識を知っておきましょう。
相続争いが生まれる理由
相続争いが起きやすいのは、遺産のなかに不動産が含まれるケースです。
相続人が複数人いる場合、不動産は分配が難しく、その後の管理などの観点からもトラブルになりやすいといえます。
一つの不動産を共有財産として、複数人の名義で相続することもできますが、駐車場やマンションなどに再利用したい方、売却して現金化したい方など、さまざまなニーズがあるために争いが起きやすいです。
相続争いの具体例
相続争いをイメージしやすいように、3人の兄弟で親の遺産相続をする場合の例を見ていきましょう。
遺産相続において、相続人が子にあたる場合は均等に分配するため、それぞれ1/3の遺産を受け取る権利があります。
たとえば、3,000万円の価値がある不動産を相続する場合には、1人あたり1,000万円分の持分を得ます。
3人のうち1人が住むのであれば、本来残りの2人に対して1,000万円ずつ渡して持分を購入する必要がありますが、2,000万円もの大金をすぐに渡すことは難しいケースが多いでしょう。
相続税とは
相続税とは、遺産を相続する際に発生する税金です。
相続人が受け取る遺産の額によって、相続税の税率は変動します。
相続税の納付や申告は、相続開始を認知した日の翌日から数えて10ヶ月以内に行うことが義務づけられています。
また、税制改正によって2015年から相続税の税率が変わっています。
2015年度の相続税の改正
2015年度の相続税の改正では、以下のように税率が改正されています。
| 法定相続額 | 2014年までの税率 | 2015年からの税率 |
| 1,000万円以下 | 10％ | 10％ |
| 3,000万円以下 | 15％ | 15％ |
| 5,000万円以下 | 20％ | 20％ |
| 1億円以下 | 30％ | 30％ |
| 2億円以下 | 40％ | 40％ |
| 3億円以下 | 40％ | 45％ |
| 6億円以下 | 50％ | 50％ |
| 6億円超 | 50％ | 55％ |
上記の表からわかるとおり、法定相続額が3億円以下の場合と6億円超の場合の税率が5％ずつ増えています。
相続税の計算
相続額の税率について解説しましたが、相続額には法定相続額によって、控除額も以下の表のように定められています。
| 法定相続額 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | – |
| 3,000万円以下 | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 200万円 |
| 1億円以下 | 700万円 |
| 2億円以下 | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 4,200万円 |
| 6億円超 | 7,200万円 |
上記の控除額も含めて、合計1.6億円の相続額の遺産を配偶者1人と子ども2人で相続する場合、以下のような計算結果になります。
- 配偶者：8,000万円（1.6億円×1/2）×30％-700万円=1,700万円
- 子どもA：4,000万円（1.6億円×1/4）×20％-200万円=600万円
- 子どもB：4,000万円（1.6億円×1/4）×20％-200万円=600万円
相続人が増えれば増えるほど、1人あたりの相続額が減り、相続税も減らせます。
リースバックが相続対策になる理由
リースバックとは、以下のような仕組みです。
- リースバック会社に不動産を売却する
- リースバック会社と、売却した不動産の賃貸借契約を結ぶ
自身が所有する不動産を売却しつつ、同じ物件に住み続けられる主砲ですが、なぜリースバックが相続対策になるのでしょうか。
リースバックで相続対策ができるケースとしては、複数の相続人がいる状態で、うち1人が物件に住んでいる場合があげられます。
リースバックを利用すると、不動産を現金化して遺産を分配しつつ、そのまま住み続けることが可能です。
リースバックで相続対策をするメリット
リースバックでの相続対策には、以下のようなメリットがあります。
- 不動産の維持管理の負担がなくなる
- 不動産を短期間で現金化できる
- 買い戻しを検討できる
- 不動産を所有するリスクを回避できる
- 不動産を売却した後でも同じ家に住み続けられる
続いて、それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
不動産の維持管理の負担がなくなる
不動産を所有する場合、物件の整備や修理などの維持管理に負担がかかります。
ただし、これらは基本的に所有者側の責務とされるため、リースバックによって不動産を売却して住み続ければ、維持管理の手間や負担はなくなります。
また、固定資産税や都市計画税などの納税義務も、買い取った不動産会社に移ります。
不動産を短期間で現金化できる
リースバックでは、不動産会社に仲介してもらい買い手を探す方法と異なり、リースバック会社に直接買い取ってもらいます。
そのため、不動産を短期間で現金化しやすく、遺産の分配を長引かせたくない方には魅力的な方法といえるでしょう。
買い戻しを検討できる
リースバックであれば、一度不動産を売却したとしても、将来的に買い戻しを検討できます。
長年住んできた家を手放したくないという方には、一時的に現金化して遺産を分配しつつ、資金がたまったタイミングで買い戻す方法がおすすめです。
不動産を所有するリスクを回避できる
不動産を所有していると、災害による建物の倒壊・損壊、不動産価格の下落などのリスクがあります。
もちろん、資産を所有することによるメリットもありますが、立地や築年数によってはリスクの方が大きいように感じるケースもあるかもしれません。
リースバックで賃貸に切り替えることによって、不動産を所有するリスクを回避できるでしょう。
不動産を売却した後でも同じ家に住み続けられる
リースバックの特徴として、不動産を売却した後でも同じ家に住み続けられることがあげられます。
同じ家に住み続けられれば、引越しの負担がなくなるだけでなく、子どもの転校をはじめ、家族の環境が大きく変わることも避けられます。
また、高齢になればなるほど物件を借りづらくなるため、通常の不動産売却よりもリースバックの方がよいケースもあります。
リースバックは何年住めるのか？長期的に住み続ける方法や注意点を詳しく解説！
リースバックで相続対策をするデメリット
リースバックでの相続対策には、メリットだけではなく、以下のようなデメリットも考えられます。
- 不動産の売却価格が相場よりも安くなりやすい
- 契約内容によって住み続けられない可能性がある
- 相続人とトラブルになる恐れがある
- 改修工事を自由にできない
続いて、それぞれのデメリットについても詳しく見ていきましょう。
不動産の売却価格が相場よりも安くなりやすい
リースバックで不動産を売却する場合、不動産の売却価格が相場よりも安くなりやすいです。
売却価格の目安は、相場の70%～90%ほどといわれています。
そのため、売却価格を重視したい場合には、リースバックは向いていない可能性があります。
契約内容によって住み続けられない可能性がある
リースバックでは、不動産の売却と同時に賃貸借契約を結びますが、賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約であれば、借主が希望すれば契約を更新できますが、定期借家契約では契約期間が満了すると、再契約か退去をすることになります。
再契約ができるかどうかは、不動産の所有者次第になるため、同じ家に住み続けられない可能性もあるでしょう。
リースバックはなぜ定期借家契約が多い？借主側のデメリットや長く住む方法について
相続人とトラブルになる可能性がある
リースバックを利用する際に、事前に相続人どうしで相談していないと、トラブルになる可能性があります。
リースバックの利用によって、現金を分配する形での相続はしやすくなりますが、物件を所有する形での相続を希望する方がいる場合にはトラブルになるでしょう。
改修工事を自由にできない
リースバックをすると、不動産の所有権がリースバック会社に移るため、リフォームや修繕工事にあたって所有者の許可が必要になります。
持ち家でなくなることによって、物件の設備や内観などを自由に変更できなくなる点には注意しましょう。
相続対策としてのリースバックがおすすめな人
相続対策としてのリースバックがおすすめな人には、以下のような特徴があります。
- 物件売却後も同じ家に住み続けたい
- 遺産を公平に分配したい
- 相続争いのトラブルを回避したい
- 現金で遺産を分配したい
- 将来的に買い戻しを検討したい
上記にあてはまる方は、リースバックの利用を検討してもよいでしょう。
リースバックによる相続対策に関するよくある質問
最後に、リースバックによる相続対策に関するよくある質問と回答をまとめました。
リースバックを検討している方は参考にしてみてください。
リースバックがやばいと言われているのはなぜ？
リースバック自体に問題があるわけではなく、リースバックのデメリットを理解しないまま、契約手続きを進めてしまうと後悔する可能性が高いことを知っておきましょう。
たとえば、リースバックには以下のようなデメリットがあります。
- 相場よりも家賃が高くなりやすい
- 家賃を値上げされる可能性がある
- 不動産を勝手に売却される恐れがある
- 不動産の買い戻しができない可能性がある
- 契約期間満了後に退去を迫られる場合がある
リースバックを利用する際には、かならずメリットとデメリットを把握したうえで、よく検討することが大切です。
契約者の死亡時にリースバックはどうなる？
リースバック中に契約者が死亡してしまった場合、賃貸借契約が相続されます。
そのため、継続して家賃を支払えば、自宅に住み続けることが可能です。
リースバックとリバースモーゲージの違いは？
リースバックとよく混同される言葉として、リバースモーゲージがあります。
リバースモーゲージとは、不動産を担保にしてお金を借りることです。
リバースモーゲージの場合、生前は元本を返済する必要がなく、契約者が死亡した場合に、担保にしていた不動産を売却して元本を返済します。
つまり、リースバックは不動産を売却して現金を得るもので、リバースモーゲージは不動産を担保にしてお金を借りるといった違いがあります。
リースバックとはどんな仕組み？不動産売却やリバースモーゲージとの違いを解説
リースバックは汐留プロパティにお任せください
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リースバックをご利用したい方はもちろん、リースバックとリバースモゲージでお悩みの方、他社での査定に不安がある方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
