リースバックはオーバーローンだと絶対にできない？例外的にできるケースと注意点
リースバック
リースバックは住宅ローンが残っていてもできる！ただし条件や注意点は要チェック
リースバックは、所有している自宅を売却しつつ、住み続けられる方法として知られていますが、住宅ローンの残債が残っている場合にはどうなるのでしょうか。
結論として、住宅ローンが残っていてもリースバックの利用はできますが、ある条件をクリアする必要があります。
つまり、リースバックの利用を検討している方は、まず条件をクリアできているかどうかをチェックすることが第一歩です。
この記事では、住宅ローンが残っている場合のリースバックについて解説します。
目次
リースバックは住宅ローンが残っているとできない？
リースバックの利用を検討しているが、住宅ローンがまだ残っているという方もいるのではないでしょうか。
まずは、住宅ローンが残っている場合のリースバックについて詳しく解説します。
リースバック利用時に住宅ローンの残債が残っていても問題ない
結論として、リースバックを利用するうえで、住宅ローンの残債が残っていても問題ありません。
しかし、住宅ローンの残債が残っている状態で、リースバックを利用するには、条件がある点に注意しましょう。
続いて、住宅ローンが残っている方がリースバックを利用する条件について解説します。
原則としてアンダーローンが条件となる
リースバックを利用するには、原則としてアンダーローンであることが条件となります。
アンダーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を下回っている状態です。
逆に、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態を、オーバーローンと呼びます。
アンダーローンの場合には、不動産の売却益でローンの完済が可能ですが、オーバーローンの場合にはローンを完済できないため、融資している銀行がリースバックを許可しないケースがほとんどです。
住宅ローンを完済してもリースバックが利用できないケース
前述のとおり、アンダーローンであることがリースバック利用の条件となりますが、なかにはアンダーローンであってもリースバックを利用できないケースもあります。
アンダーローンでもリースバックが利用できないケースとして、以下の場合があげられます。
- 建物に問題があるとき
- 土地の市場価値が低いとき
- 共有持分があるとき
続いて、それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。
建物に問題があるとき
建物に問題がある場合、住宅ローンを完済してもリースバックを利用できないことが多いです。
具体的には、以下のようなケースがあげられます。
- 物件が現行の法令に適合していない
- 雨漏りやシロアリなど、建物に欠陥がある
- 過去に殺人事件や自殺があった
建物に欠陥があることを「瑕疵」と呼び、雨漏りやシロアリなどは物理的瑕疵、過去の殺人事件や自殺などは心理的瑕疵にあたります。
売買契約後に瑕疵が見つかった場合には、買主が契約を解除できるため、瑕疵があると住宅ローンを完済してもリースバックが利用できないことが多いです。
また、物件を建てた時期が古く、物件が現行の法令に適合していない場合には、物件の活用に制限があるため、リースバックを利用できないケースがあります。
土地の市場価値が低いとき
リースバック会社は、不動産を投資目的で購入するため、土地の市場価値が低いとリースバックを利用できないケースがあります。
市場価値が低い土地には、以下のような特徴があります。
- 土地に借地権がついている
- 市街化調整区域内にある
- 土地が接道義務を果たしていない
- 土壌汚染されている
たとえば、接道義務を果たしていない土地は、再建築ができないことから市場価値が大きく下がってしまいます。
上記にあてはまる場合、土地の市場価値が低いと判断され、リースバックが利用できない可能性があるでしょう。
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共有持分があるとき
共有持分とは、一つの不動産を複数人の名義で所有することです。
共有持分がある場合、リースバックを利用するには、すべての所有者から承認を得る必要があります。
所有者のうち、一人でもリースバックに反対する人がいれば、リースバックを利用することはできません。
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住宅ローンが残っている物件をリースバックするメリット
住宅ローンが残っている物件をリースバックすると、以下のようなメリットがあります。
- 住宅ローンの債務負担がなくなる
- 売却益としてまとまった現金が得られる
- 売却後も引越しの必要がない
- 相続問題を解決できる
続いて、それぞれのメリットについて詳しく解説します。
住宅ローンの債務負担がなくなる
リースバックによって不動産の売却益でローンを完済できるため、債務負担がなくなります。
売却後は賃貸借契約に切り替わることから、家賃の負担はあるものの、借金の負担がなくなることは大きなメリットでしょう。
売却益としてまとまった現金が得られる
リースバックでは、売却益としてまとまった現金を得られるメリットもあります。
たとえば、以下のような場合には、まとまった現金を得たいと考えるでしょう。
- 子どもにの教育費にあてたい
- 老後の生活費を確保したい
- 病気・ケガなどの高額な医療費を賄いたい
- 事業を立ち上げるための資金を用意したい
リースバックでは、借金をせずにまとまった現金を得られるため、タイミングによっては利用を検討してもよいでしょう。
売却後も引越しの必要がない
リースバックでは、通常の不動産売却とは異なり、不動産を売却した後に賃貸借契約を結ぶため、売却後も同じ物件に住み続けられます。
引越しには、費用の負担だけでなく、物件探しや準備の負担がかかることから、高齢の方や体が不自由な方などでは難しいこともあります。
物件を売却しても引越しの必要がないことは、リースバックの大きなメリットといえるでしょう。
相続問題を解決できる
相続問題の解決策として、リースバックで不動産を売却する方法もあります。
不動産を遺産として残したくないものの、今から引越しをするのも大変と考えている方にはおすすめの選択肢の一つです。
家や土地の相続は、金額の大きさやその後の管理などを含め、トラブルになりやすいため、相続に不安がある方はリースバックを検討してもよいかもしれません。
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住宅ローンが残っている物件のリースバックで注意すべきポイント
住宅ローンが残っている物件のリースバックでは、以下のポイントに注意しましょう。
- 売却額とローン残債のバランスを考慮する
- 売却後の家賃は相場よりも高くなりやすい
- 買い戻し価格は相場よりも高くなりやすい
- 売却後にずっと住み続けられるとは限らない
続いて、それぞれのポイントについて詳しく解説します。
売却額とローン残債のバランスを考慮する
原則として、アンダーローンでなければリースバックができないため、売却額とローン残債のバランスを考慮することが大切です。
また、アンダーローンであったとしても、売却額とローン残債の差が小さければ、手元に残る現金は少なくなります。
その後、毎月家賃の支払いが発生することを考慮しても、家計に問題がないかどうかは念入りに試算しておきましょう。
売却後の家賃は相場よりも高くなりやすい
リースバックでは、売却後の家賃が相場よりも高くなりやすいことに注意が必要です。
リースバック後の家賃は、物件の価格によって決められるため、周辺の家賃相場よりも高くなる傾向があります。
しかし、住宅ローンの返済額や税金よりも家賃が低くなれば月々の負担は減るため、相場との比較だけではなく、住宅ローンの返済額や税金、引越しにかかる負担と比べて考えるとよいでしょう。
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買い戻し価格は相場よりも高くなりやすい
リースバックの特徴として、一度売却した物件を再度買い戻すことができる点があげられます。
ただし、買い戻し価格は相場よりも高くなりやすいことをおさえておきましょう。
買い戻し価格は、売却額の約1.1〜1.3倍に設定されることが一般的です。
また、買い戻しには期間を含む条件が設定されている場合が多いため、リースバックの契約時に確認しておきましょう。
売却後にずっと住み続けられるとは限らない
リースバックで売却した不動産の賃貸借契約をしたとしても、ずっと住み続けられるとは限りません。
あらかじめ契約期間が定められる定期借家契約の場合、契約満了時に再契約ができなければ退去する必要があります。
なお、定期借家契約の再契約にあたっては、貸主側にも拒否権がある点に注意しましょう。
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