リースバックは普通借家契約なら長く住める！ただし注意すべきデメリットも
リースバック
リースバックはなぜ定期借家契約が多い？借主側のデメリットや長く住む方法について
リースバックにおいては、定期借家契約が結ばれることが多く、契約満了時に更新ができない点を心配している方も多いのではないでしょうか。
しかし、いくつかのポイントをおさえることによって、普通借家契約でなくても長く住めるようにするための工夫が可能です。
この記事では、リースバックにおける定期借家契約の特徴、メリットやデメリット、長く住みたい場合の注意点について解説します。
目次
リースバックにおける定期借家契約とは
定期借家契約とは、あらかじめ契約期間が設定された契約方法です。
契約期間は通常1年以上で設定され、リースバックの場合には、2～3年の契約期間を定める場合が多いです。
定期借家契約では、契約期間満了後に退去、もしくは再契約の必要があるため、長期間同じ物件に住み続けるのには向いていません。
ただし、普通借家契約よりも家賃が安くなりやすく、リースバックした物件に住む期間が決まっている場合には、定期借家契約での契約がおすすめです。
普通借家契約との違い
普通借家契約とは、定期借家契約とは異なり、借主が希望すれば契約を更新できる契約方法です。
定期借家契約では、契約期間満了後に退去、または再契約となりますが、貸主・借主の合意のもとに決まることから借主側の希望だけで住み続けることはできません。
一方、普通借家契約であれば、借主が希望すれば契約を更新できるため、長期間同じ物件に住み続けたい方に向いています。
リースバックで定期借家契約が多い理由
リースバックで賃貸借契約を結ぶ場合、定期借家契約になることが多いです。
理由としては、定期借家契約の方が貸主側のリスクが減らせるためです。
物件を買い取って賃貸物件にすると、貸主側には家賃の滞納、資産価値の低下などのリスクがあります。
一方、定期借家契約であれば、借主の手元に売却益がある期間は滞納が生じにくく、契約期間の満了後は、資産価値が下がりすぎる前に売却するような選択肢もとれるため、リースバックの貸主側からは定期借家契約が好まれます。
リースバックにおける定期借家契約のメリット
リースバックでは貸主側のメリットが大きく、借主側からすると、あえて定期借家契約を結ぶメリットはあまりありません。
しかし、定期借家契約は、普通借家契約よりも初期費用や家賃を抑えやすい特徴があります。
リースバックの場合、周辺相場ではなく、利回りによって家賃が決まるため、相場よりも家賃が高くなりやすいのですが、定期借家契約であれば初期費用や家賃を安くしてもらうための交渉材料にもなるでしょう。
リースバックにおける定期借家契約のデメリット
リースバックにおける定期借家契約には、以下のようなデメリットがあります。
- 契約満了時に再契約ができないことがある
- 再契約の際に家賃を上げられることがある
- 借主からの中途契約は原則としてできない
以下では、それぞれのデメリットについて解説します。
契約満了時に再契約ができないことがある
定期借家契約では、契約の満了時に更新という選択肢はなく、住み続けるには再契約が必須です。
ただし、再契約には貸主側の合意が必要であるため、なかには貸主の同意が得られずに再契約ができないケースもあります。
再契約ができなかった場合、契約期間の満了に伴い、住んでいる物件から退去しなければなりません。
そのため、定期借家契約では長期間同じ物件に住むのが難しいといえるでしょう。
再契約の際に家賃を上げられることがある
再契約ができたとしても、再契約の際に家賃を上げられることがある点に注意すべきです。
普通賃貸借契約の場合、あくまでも契約更新時に契約内容は引き継がれ、変更には借主の同意が必要です。
しかし、定期賃貸借契約だと、値上げを受け入れないのであれば、再契約を結ばないという交渉をされる可能性もあります。
そのため、家賃の安さを重視して定期賃貸借契約を選んだとしても、再契約で家賃が値上げされるリスクは避けられません。
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借主からの中途解約は原則としてできない
定期借家契約では、基本的に借主からの中途契約はできません。
もし、中途解約するとなっても、残りの契約期間分の家賃が請求されます。
ただし、以下の条件が揃っている場合には、中途解約が認められるケースもあります。
- 居住目的で物件を使用している
- 物件の床面積が２００平方メートル未満である
- 転勤や介護などのやむを得ない事情がある
なお、中途解約の条件が揃っていても、貸主との話し合いは必要となるため、まずは貸主側に相談してみましょう。
リースバックで定期借家契約を選ぶと後悔しやすい人の特徴
リースバックで定期借家契約を選ぶと後悔しやすい人の特徴として、以下の2つがあげられます。
- 当面は引越しをしたくない方
- 将来的に買い戻しを検討している方
以下では、それぞれの特徴について解説します。
当面は引越しをしたくない方
リースバック後も当面は引越しをしたくない場合に、定期借家契約は向いてないでしょう。
定期借家契約では、契約期間が設定されており、契約期間満了後に再契約ができなければ退去しなければいけません。
そのため、当面は引越しをしたくない方が定期借家契約を結んでしまうと、引越しを求められ、後悔する可能性があります。
将来的に買い戻しを検討している方
リースバック後の物件の買い戻しでは、買い戻しできる期間が設定されることが一般的です。
定期借家契約では、契約期間が短くなりやすいことから、買い戻し資金の準備が難しくなります。
そのため、将来的に買い戻しを検討している場合、定期借家契約を結んでしまうと、後悔する可能性があるかもしれません。
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定期借家契約でも長く住むためのポイント
前提として、リースバック後の物件に長く住みたい場合には、普通借家契約がおすすめです。
しかし、定期借家契約であったとしても、長く住むためのポイントはいくつかあります。
- 定期借家契約は再契約ができるか確認する
- 契約期間中に買い戻せるような資金計画を立てる
次に、それぞれのポイントについて解説します。
定期借家契約は再契約ができるか確認する
定期借家契約は、リースバック会社によって再契約ができるかどうかが変わります。
どうしても定期借家契約が難しければ、再契約ができることを確認したうえで、定期借家契約にする選択肢もあります。
ただし、リースバック会社に再契約できることを確認しても、再契約を確約できるわけではない点に注意しましょう。
契約期間中に買い戻せるような資金計画を立てる
一時的にリースバックを利用して、将来的に買い戻したうえで長く住むのも一つの方法です。
ただし、リースバック後の買い戻しには、条件が設定される場合が多く、なかでも買い戻しができる期間には注意すべきです。
基本的には、契約期間中の買い戻しが求められるため、契約期間内に買い戻しができるように資金計画を立てることが大切です。
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