リースバックは普通借家契約なら長く住める！ただし注意すべきデメリットも
リースバック
リースバックは何年住めるのか？長期的に住み続ける方法や注意点を詳しく解説！
リースバックを検討している方のなかには、売却した物件に長期間住み続けられるのかが不安な方も多いのではないでしょうか。
実際、契約の種類や内容によっては、数年で退去しなければならなくなるケースもあるため、長く住み続けたい方は注意すべきです。
この記事では、リースバック後の物件に住める年数、長期的に住み続ける方法、契約上の注意点について解説します。
目次
リースバックでは何年住めるのか？
リースバックでは、売却した物件にそのまま住み続けられますが、何年住めるのかは契約の種類によって異なる点に注意が必要です。
リースバックでは、同じ物件に住み続けるために、物件の売却後に売主と買主の間で賃貸借契約を結びます。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、どちらで契約を結ぶのかによって、リースバックした物件に何年住めるのかが変わります。
次に、普通借家契約と定期借家契約の概要や住める年数をそれぞれ解説するため、参考にしてみてください。
普通借家契約とは
普通借家契約とは、マンションやアパートを契約するうえで一般的な契約形態です。
主に以下の特徴があります。
- 借主の希望で契約を更新できる
- 正当事由がなければ契約終了されない
正当事由には、建物の老朽化により建て替えが必要な場合や、借主が物件に住んでいない場合などが当てはまります。
上記からもわかるように、普通借家契約は借主に有利な契約内容となっています。
借主の希望で契約を更新できるため、長期的に同じ物件に住み続けたい場合におすすめな契約です。
普通借家契約で住める年数
リースバックで物件を売却したあと、普通借家契約を結んだ場合には、借主の希望で契約を更新できるため、長期的に同じ物件に住み続けられます。
また、仮に正当事由で退去を求められた場合でも、立ち退き料が発生する可能性があるため、引越しの費用負担が少なくなります。
ただし、賃料については変動する可能性がある点に注意しましょう。
定期借家契約とは
定期借家契約とは、契約期間をあらかじめ決めておく賃貸借契約です。
主に以下の特徴があります。
- 契約期間が満了すると賃貸借契約が終わる
- 契約期間満了後も住み続けたい場合には再契約が必要
普通借家契約とは異なり、あらかじめ契約期間が決められてしまうため、長期間住み続けるのが難しい場合があります。
契約期間が満了しても、再契約すれば同じ物件に住み続けられますが、再契約には貸主・借主双方の同意が必須となります。
定期借家契約で住める年数
リースバックで物件を売却したあと、定期借家契約を結んだ場合には、契約期間が2〜3年に設定されるケースが多いです。
4年以上の契約期間を設定することもできますが、いずれにしても満了時に貸主の同意が得られなければ、契約終了となる可能性があることを覚えておきましょう。
リースバック後に長期的に住み続ける方法
リースバックした物件に長期的に住み続けるには、以下のような方法があります。
- 普通借家契約で契約する
- 定期借家契約の再契約の可否を確認する
- 契約期間を長くして定期借家契約を結ぶ
- リースバックした物件を買い戻す
続いて、それぞれの方法について詳しく解説します。
普通借家契約で契約する
前述のとおり、定期借家契約では契約期間が決められてしまいます。
そのため、リースバックした物件に長期的に住み続けたい場合には、普通借家契約で契約すべきです。
ただし、リースバック会社によっては定期借家契約しか認めていないこともあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
定期借家契約の再契約の可否を確認する
普通借家契約を希望したとしても、リースバックでは定期借家契約となるケースが多いのも事実です。
もし定期借家契約しかできない場合、長期的に住み続けたいのであれば、再契約の可否を確認しておきましょう。
あらかじめ契約期間の定めがある以上、かならず再契約ができるという約束は難しいかもしれませんが、意向を確認しておくとトラブルになりにくいです。
契約期間を長くして定期借家借契約を結ぶ
定期借家契約の場合には、契約期間を長く設定することも、長期的に同じ物件に住み続ける方法として有効です。
再契約ができる保証はないため、最低限住み続けたい期間を決めておき、契約期間に設定するのが現実的な対策といえるでしょう。
リースバックした物件を買い戻す
リースバックした物件はあとから買い戻すことも可能です。
買い戻し後は自身の所有物件となり、期間の縛りなく同じ物件に住み続けられます。
ただし、リースバック会社や契約内容によっては、買い戻しができないケースもあるため、将来的に買い戻しを検討したい方は契約前に確認しておきましょう。
リースバック後の買い戻し方法とは？売買予約と特約の違い、条件や注意点も解説
リースバックで後悔しないための注意点
リースバクで後悔しないためには、以下の注意点に気をつけましょう。
- 契約書の内容を細かく確認する
- リースバック会社に希望を伝える
- 早期退去を求められても応じない
- 賃料を滞納しない
- 買い戻し条項をつけておく
次に、それぞれのポイントについて解説します。
契約書の内容を細かく確認する
リースバック契約を結ぶ場合には、契約書の内容を細かく確認するようにしましょう。
普通借家契約・定期借家契約の確認はもちろん、契約期間や賃料、更新料やその他の費用負担、買い戻し可否などの項目のチェックは必須です。
もし、契約内容に疑問や不安な点がある場合には、リースバック会社に確認することも大切です。
リースバック契約の手続きや流れは？必要な書類や利用時の注意点
リースバック会社に希望を伝える
リースバックは、一般的な不動産の賃貸とは異なるため、いまいちわからないまま、リースバック会社から言われたとおりに契約を進めてしまう方も少なくありません。
しかし、できる限り希望の条件を伝えることが大切です。
すべての希望がとおるわけではありませんが、希望に合わせたアドバイスや提案をもらえるはずです。
また、希望どおりにならなかったとしても、しっかり説明を受けたうえで契約を進めることで、契約後のトラブルを回避することにも繋がるでしょう。
早期退去を求められても応じない
契約期間中の早期退去を求められることがあったとしても、住み続けたいという意思があるのであれば、応じる必要はありません。
賃料の滞納や契約違反などの問題がない限り、契約期間中の解約はできず、借主には住み続ける権利があります。
賃料を滞納しない
リースバックに限った話ではありませんが、賃料の滞納には要注意です。
賃貸借契約においては、賃料の滞納後、督促を受けても支払われない場合に契約を一方的に解除できる項目が定められています。
借主側に非がある場合、契約不履行による退去を求められれば、契約期間中であっても引越さなければいけなくなってしまいます。
買い戻し特約をつけておく
将来的に買い戻しを検討したい方は、契約書に買い戻しができる旨の特約をつけておきましょう。
現時点では買い戻す予定がないとしても、経済状況や意向が変わって買い戻したいとなった際に、買い戻せるようにしておくと安心です。
リースバック後の買い戻し方法とは？売買予約と特約の違い、条件や注意点も解説
賃貸借契約の契約期間が終わった場合はどうなるのか
リースバックを利用していて、賃貸借契約の契約期間が終わった場合、主に以下の3つの選択肢があります。
- 退去・引越しする
- 更新・再契約する
- 物件を買い戻す
続いて、それぞれの対応について解説します。
退去・引越しする
まず、契約満了をもって賃貸借契約を終了し、物件を退去する方法です。
契約の満了日には、私物などがまったくない状態にしておく必要があるため、退去の数ヶ月前には引越し先を探しておきましょう。
更新・再契約する
次に、契約の更新や再契約をして、そのまま物件に住み続ける方法です。
普通借家契約の場合には更新、定期借家契約の場合には再契約をすることになります。
なお、定期借家契約ではかならず再契約ができるわけではないため、契約満了日が近づいてきたら再契約ができるかどうか確認しておきましょう。
物件を買い戻す
最後に、物件を買い戻す方法です。
リースバックでは、一度売却した物件を再度買い戻すことが可能です。
ただし、物件を買い戻す際の価格は、売却価格に1割から3割ほど上乗せされる点、契約上の特約がついていないと買い戻しができないことがある点に注意しましょう。
リースバックで住める期間に関するよくある質問
最後に、リースバックで住める期間に関するよくある質問と回答について紹介します。
リースバックを検討する際の参考にしてみてくださいね。
家賃が払えなくなったらどうなる？
家賃が払えなくなってもすぐに退去を求められるわけではありませんが、契約の不履行となるため、数ヶ月にわたって滞納が続くと契約が解除されます。
リースバックを利用する際には、毎月の家賃が無理なく払える額に設定されているか確認しておきましょう。
リースバックは死ぬまで住み続けられる？
リースバックで死ぬまで住み続けられるかは、契約の種類や期間によって変わります。
長期的住み続けたい場合には、普通賃貸借契約を結んだり、契約期間を長くしたりする方法があります。
リースバック契約の名義人が死亡した場合はどうなる？
リースバック契約の名義人が死亡した場合、遺族が同じ物件に住み続けるのであれば、遺族が契約を引き継ぐことになります。
とくに住み続ける人がいないときには、賃貸借契約を解除します。
リースバックは汐留プロパティにお任せください
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