リースバックとはどんな仕組み？不動産売却やリバースモーゲージとの違いを解説
リースバック
リースバックは土地のみでもできる？メリットやメリット、活用方法を徹底解説
不動産の活用方法としてリースバックは有名ですが、マンションや一軒家、オフィスビルなどを所有している人がやるものと考えている方もいるのではないでしょうか。
実は、建物が建っていない土地だけをリースバックする方法もあります。
しかし、物件のリースバックと土地のリースバックにはさまざまな違いがあるため、土地ならではの特徴や流れについては理解しておくべきです。
この記事では、土地をリースバックするメリットとデメリット、契約の流れや活用事例について解説します。
目次
リースバックとは
リースバックとは、不動産の売却と賃貸借契約を同時におこない、不動産を売却したあとも賃料を支払うことで不動産を利用し続けられる仕組みです。
具体的に、リースバックの仕組みを説明すると以下のとおりです。
- リースバック会社に不動産を売却する
- リースバック会社と売却した不動産の賃貸借契約を結ぶ
- 賃料を支払って売却した不動産を利用する
また、リースバックでは、将来的に売却した不動産を買い戻すことも可能です。
土地のみのリースバックはできるのか
リースバックでは、マンションや戸建てだけでなく、土地も対象となるため、土地のみのリースバックも可能です。
ただし、土地のみのリースバックは「建設協力金方式」とも呼ばれ、マンションや戸建てをリースバックする場合とは、流れが異なることがあります。
建設協力金方式では、以下のような流れでリースバックがおこなわれます。
- 土地の所有者は、土地を利用したい事業者から建設協力金を受け取る
- 受け取った建設協力金で土地に建物を建設する
- 建物を事業者に貸し出す
- 事業者は借りた建物で事業をおこない、土地の所有者に家賃を支払う
- 土地の所有者は、事業者に建設協力金を分割返済する
住宅と土地のリースバックの違い
住宅のリースバックでは、住宅に住み続けながら不動産を売却することが目的で、個人での利用が多いです。
一方で、土地のみのリースバックでは、事業用におこなわれるケースが多い傾向にあります。
事業用定期借地権とリースバックとの違い
事業用定期借地権では、土地の所有者が事業者に土地を貸し、事業者が借りた土地に建物を建てて事業をおこないます。
土地のリースバックでは、土地の所有者が事業者から建設協力金を受け取って建物を建設するため、土地も建物も土地所有者の名義です。
一方で、事業用定期借地権では事業者が建物を建設するため、土地は元々の所有者の名義であるのに対して、建物は事業者の名義となります。
土地のみをリースバックするメリット
土地のみをリースバックするメリットには、以下の3つがあげられます。
- 空室になりづらい
- 資金が少なくても建設できる
- 相続対策に繋がる
続いて、それぞれのメリットについて詳しく解説します。
空室になりづらい
土地のみのリースバックは、建物を貸す事業者が決まっているため、空室になりづらいです。
家賃収入が0になるリスクが減るため、安心して不動産運用ができるでしょう。
資金が少なくても建設できる
土地のみのリースバックをすることで、建設協力金を受け取りながら、建物を建てられます。
そのため、資金が少なくてもリース物件の建設が可能です。
相続対策につながる
土地のみのリースバックは、相続対策としても有効です。
建設協力金方式では、土地は「貸家建付地」として評価され、建物は「貸家」として評価されます。
土地や建物が貸家建付地や貸家として評価されると評価額が下がるため、相続税の負担を減らせます。
リースバックは相続対策になる？対策できる理由やメリット・デメリットを詳しく解説
土地のみをリースバックするデメリット
土地のみをリースバックするデメリットには、以下の2つがあげられます。
- 固定資産税が発生する
- 転用しづらい
続いて、それぞれのデメリットについて詳しく解説します。
固定資産税が発生する
土地のみのリースバックでは、土地だけでなく建物の所有権も追加されるため、固定資産税の負担が大きくなります。
また、建物のメンテナンス費用も発生するため、リースバック前にどのくらい費用負担が増えるのかを試算しておきましょう。
転用しづらい
建設協力金を受け取って建設した建物は、建設協力金を提供した事業者に合わせた仕様となっています。
そのため、テナント契約が終了してしまうと、新たなテナントへの転用がしづらいというデメリットがあります。
土地のみをリースバックする流れ
土地のみをリースバックする際には、以下のような流れで進めます。
- 土地活用会社に相談する
- 賃借契約を結ぶ事業者を選ぶ
- 建設協力金を借り受ける
- 建設開始する
- 建設協力金を返済する
続いて、土地のみをリースバックする流れをそれぞれ詳しく解説します。
土地活用会社に相談する
土地のリースバックを始める第一歩は、土地活用会社に相談することです。
所有している土地でできる事業を調査してもらい、どのように土地活用ができるのかを把握しておきましょう。
また、一括プラン請求サービスを利用すれば、どの土地活用会社を利用すればよいのかの判断がしやすいです。
賃貸借契約を結ぶ事業者を選ぶ
土地活用会社との相談を経て、次におこなうのは賃貸借契約を結ぶ事業者の選定です。
土地の利用目的や条件に応じて、最適な事業者を選ぶことが求められます。
事業者選定の際には、実績や口コミ、契約内容などを確認する必要があります。
また、契約条件として賃料や契約期間、その他の特約事項について詳細に確認し、双方が納得できる内容にすることが重要です。
建設協力金を借り受ける
事業者との賃借契約を結んだあとは、次に建設協力金を借り受ける手続きをおこないます。
通常、賃料の一部として返済される仕組みで、無利子で借りられます。
物件の建設を開始する
建設協力金を受け取ったあとは、いよいよ建設が開始されます。
この段階では、設計図の作成や施工業者の選定、工事の進行管理など、さまざまな業務が進められます。
建設が完了すると、新たな建物が土地に建ち、テナントによる利用が開始されます。
建設協力金を返済する
建設が完了し、新しい建物が利用開始されると、土地所有者は事業者に対して建設協力金の返済を開始します。
返済は通常、賃料収入の一部をあてておこなわれるため、土地所有者にとって大きな負担とはなりません。
しかし、返済期間や返済額については事前に契約内容を確認し、計画的に返済を進めることが重要です。
土地のみのリースバックの活用方法
土地のみのリースバックの活用方法として、以下の4つの例を紹介いたします。
- テナントビル
- コインパーキング
- 介護福祉施設
- コンビニ経営
次に、それぞれの活用法について詳しく解説します。
テナントビル
テナントビルとして土地をリースバックする場合、土地所有者はビルを建設して貸し出すことで安定した収入を得られます。
なお、都会でなくても、郊外の広い土地を活用してショッピングモールが建設されるようなケースもあります。
また、テナントが入居することで、地域の経済活性化にもつなげられるでしょう。
コインパーキング
コインパーキングは、比較的少ない初期投資で始められるビジネスです。
土地をリースバックした資金を利用して駐車場を整備することで、安定した収益を確保することが可能です。
とくに、都市部では駐車場の需要が高く、24時間稼働するため、収益性が高いビジネスモデルとなります。
そのため、建設協力金の返済を短期間で終えやすいともいえるでしょう。
介護福祉施設
高齢化社会が進むなか、介護福祉施設の需要は年々増加しています。
土地をリースバックして得た資金を活用し、介護施設を建設・運営することで、地域社会に貢献しながら安定した収益を得られます。
介護福祉施設は、入居者やその家族からの信頼を得ることで、長期的な経営が可能となります。
コンビニ経営
土地をリースバックして得た資金を利用し、コンビニを経営する方法もあります。
フランチャイズ契約を結べば経営ノウハウを得られるため、始めやすいことも特徴の一つです。
また、リースバックで得た資金を店舗の建設や設備の導入にあてることで、迅速に開業が可能です。
土地のみをリースバックした際の会計処理
土地をリースバックする場合、リース契約の種類が「ファイナンスリース」か「オペレーティングリース」かによって、会計処理の方法が異なります。
以下では、それぞれのケースにおける会計処理について解説します。
ファイナンスリース
ファイナンスリースは、実質的に土地の所有権がリース先に移転するリース契約です。
この場合、リースバックした土地は資産として計上され、リース料は負債として計上されます。
会計上は、土地の減価償却費とリース料の利息部分が費用として認識されます。
オペレーティングリース
オペレーティングリースは、リース期間終了後に土地がリース元に返還される契約です。
この場合、リース料は費用として扱われ、土地は資産として計上されません。
会計上は、リース料を期間費用として処理し、財務諸表に負担をかけずに資金調達をおこなえます。
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リースバックをご利用したい方はもちろん、リースバックとリバースモゲージでお悩みの方、他社での査定に不安がある方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
