リースバック契約の手続きや流れは？必要な書類や利用時の注意点
リースバック
リースバックした不動産は転リースできる？利用すべきケースやリスク・注意点
リースバックは、自身が所有する不動産を売却して賃貸に切り替える方法ですが、さらに第三者に転貸するのが「転リース」です。
しかし、賃貸の構造が複雑になるだけでなく、法的な制約や転貸ならではのリスクなどもあるため、転リースの利用にあたっては注意すべきポイントもあります。
この記事では、リースバックした不動産は転リースできるのか、利用すべきケースやリスク・注意点も含めて解説します。
目次
リースバックの転リースとは
転リースとは、「リース会社から借りている不動産を第三者へ貸す（リースする）こと」を表します。
つまり、リースバックの転リースとは、リースバックを行い、リースバック会社から借りている不動産を第三者へ貸し出すことです。
以下では、転リースの仕組みや転リースをする理由を詳しく解説します。
転リースの仕組み
はじめに、転リースの基本的な仕組みについて具体例とともに解説します。
- 企業Aが保有しているオフィスビルを企業Bに売却する
- 企業Aはそのオフィスビルを企業Bから賃貸として借りる
- 企業Aはそのオフィスビルの一部または全部を別の企業Cに賃貸する
- 企業Aは企業Cから賃料を受け取る
- 企業Aは企業Bに賃料を支払う
転リースは、上記のような仕組みで第三者から賃料を受け取りながら、リース会社に賃料を支払います。
転リースをする理由
実際には、多くのリース会社が転リースを制限していることから、転リースが行われるケースは少ないです。
よくあるのは親会社が不動産をリース契約し、その不動産を子会社やフランチャイズ加盟店などの関係会社が利用するケースです。
理由としては、子会社やフランチャイズ加盟店がそれぞれ不動産を借りると、店舗の設備に差が出るため、親会社が不動産を一括で借り、子会社やフランチャイズ加盟店に貸す方法をとります。
転リースとサブリースの違い
転リースと似ている言葉に、サブリースというものがあります。
サブリースとは、サブリース業者が不動産の所有者から不動産を借り、その不動産を第三者に貸し出すサービスです。
サブリースは転リースと仕組みが似ていますが、賃貸借契約の前に不動産の売買が行われているかいないかという違いがあります。
リースバック物件は勝手に転リースできない
前提としてリースバック物件を転リースするには、リース会社の許可が必要です。
続いて、転リースに関する法律、転リースを許可している会社の割合について見ていきましょう。
転リースには法的な制約がある
民法612条では、以下のように定められています。
１ 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
e-GOV法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）
上記の法令からもわかるように、賃貸している不動産は、許可なしで第三者に貸し出せないことが法律で定められています。
一方、リース会社の許可があれば、転リースをしてもよいとも読み取れます。
転リースを許可しているリースバック会社はどれくらいある？
リースバック会社に限定すると、転リースを許可している事業者も一定数います。
ただし、転リースをするうえで、条件が定められていたり、事前の相談が求められていたりします。
また、転リースが許可されるのは事業用の不動産の場合が多く、個人の場合には転リースが認められないことが一般的です。
リースバック物件を転リースするメリット
リースバック物件を転リースする場合には、以下の2つのメリットがあります。
- 固定資産税や修繕費の負担を軽減できる
- オフバランスによって財務状況を改善できる
以下では、それぞれのメリットについて解説します。
固定資産税や修繕費の負担を軽減できる
リースバック物件を転リースすると、固定資産税や修繕費の負担を大幅に軽減することが可能です。
リースバックによって、不動産の所有権がリースバック会社に移るため、固定資産税や修繕費の負担はリースバック会社が負います。
さらに、転リースによって得られる収入を利用して、賃貸料を補填することができれば、実質的な支出をさらに抑えられるでしょう。
オフバランスによって財務状況を改善できる
不動産を所有している場合、その資産はバランスシートに計上され、企業の資産および負債として管理されます。
しかし、リースバックを行い、さらに転リースすることで、その不動産はバランスシートから除外されるため、資産の流動性を高められます。
リースバック物件を転リースするデメリット
リースバック物件を転リースする場合、メリットだけでなく、以下のようなデメリットもあります。
- リースバック会社の許可が受けられないケースがある
- 損害発生時には転リースをした側にも責任が生じる
- 転リースによる管理の手間やコストがかかる
続いて、それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。
リースバック会社の許可が受けられないケースがある
リースバック物件を転リースする場合には、リースバック会社からの許可が必要です。
リースバック会社は、物件の管理やリスクの分散を考慮し、転リースに対して厳しい条件を設けることが多いため、許可を得ることは容易ではありません。
許可が得られなければ、もちろん転リースはできず、当初期待していた収益やコスト削減効果も実現できなくなります。
損害発生時には転リースをした側にも責任が生じる
転リースによって第三者に物件を貸し出す場合、借主によって物件そのものや金銭的な損害が発生すると転リースをした側にも責任が生じます。
賠償責任や修繕費用の負担が発生する可能性があり、財務的なリスクが高まるため、慎重な対応が求められます。
転リースによる管理の手間やコストがかかる
転リースには、管理の手間やコストがかかるというデメリットもあります。
リースバック物件を転リースする場合、物件の維持管理や賃借人との契約管理、賃料の徴収など、日常的な管理業務が発生します。
とくに、大規模な物件や複数の物件を転リースすると、その管理は一層複雑となり、専門的な知識や経験が求められます。
転リースを利用する際の注意点
転リースを利用する際には、以下のような点に注意しましょう。
- 信頼できるリース先を選定する
- リースバック会社との契約内容を確認する
続いて、それぞれの注意点について詳しく解説します。
信頼できるリース先を選定する
転リースをする事業者にも、賃料の不払いや損害発生時の責任などのリスクが生じるため、リース先の選定は慎重に行いましょう。
信頼できるリース先を選定するうえでは、経営状況や事業内容、キャッシュフローなどの情報をもとに審査をしておく必要があります。
リースバック会社との契約内容を確認する
リースバックは本来、自身が賃貸で利用するために売却するという契約です。
そのため、基本的には転リースが認められておらず、売却先となるリースバック会社には事前に相談しておかなければいけません。
転リースをする際には、リースバック会社との契約内容についても、利用規約違反ではないか、転リースの条件が定められていないかを確認しておきましょう。
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