リースバックとはどんな仕組み？不動産売却やリバースモーゲージとの違いを解説
リースバック
マンションもリースバックできる？事業者の選び方や成功ポイントを紹介
リースバックに関して調べると、戸建てのリースバックの情報が多いため、マンションでは利用できないと考えている方も多いのではないでしょうか。
マンションであってもリースバックを利用できるため、売却後に賃貸でそのまま住み続けることが可能です。
ただし、マンションのリースバックには戸建てとは異なる注意点やデメリットがあるのも事実です。
この記事では、マンションのリースバック、メリットとデメリット、失敗しない事業者の選び方について解説します。
目次
マンションでもリースバックを利用できる？
マンションでも、リースバックを利用できます。
リースバックでは、以下のような資産が対象とされています。
- 戸建て
- 分譲マンション
- オフィス
- 車
- 産業機器
- 倉庫
上記からもわかるとおり、リースバックは不動産以外でも利用できる手法です。
マンションのリースバックでは、戸建てのリースバックと同様に、マンションを売却したお金を受け取りながら、賃貸として同じマンションに住み続けられます。
マンションをリースバックするメリット
マンションをリースバックするメリットとしては、以下の4つがあげられます。
- 住宅ローンを完済できる
- 管理費・修繕積立金の負担がない
- 引越しをする必要がない
- 不動産を所有するリスクがなくなる
それでは、リースバックのメリットについてそれぞれ解説します。
住宅ローンを完済できる
リースバックを利用するには、売却金額を利用して住宅ローンを完済することが条件となります。
そのため、リースバックの利用により、住宅ローンの完済が可能です。
金融機関からの借入がなくなる点は大きなメリットといえるでしょう。
管理費・修繕積立金の負担がない
リースバックしたマンションは、所有権がマンションを購入した事業者に移ります。
マンションの管理費や修繕積立金は、所有者に課されるため、リースバックの利用者は管理費や修繕積立金の負担がなくなります。
住宅ローン・管理費・修繕積立金の負担から、家賃のみの支払いに代わるため、月々の負担は減る可能性が高いでしょう。
引越しをする必要がない
リースバックでは、売却したマンションに賃貸借契約で住み続けられるため、引越しをする必要がありません。
引越しをするとなると、引越しの作業や住所変更の手続きなどの手間がかかり、引っ越し費用も発生してしまいます。
リースバックでは、手間や負担を抑えつつ、自宅の売却ができる点が特徴です。
不動産を所有するリスクがなくなる
不動産を所有していると、住宅ローンの金利が上がったり、不動産の資産価値が低下したりするリスクがあります。
しかし、リースバックをしてマンションを売却することで、金利や資産価値の変動によるリスクを避けられます。
マンションをリースバックするデメリット
マンションをリースバックするデメリットとしては、以下の4つがあげられます。
- 家賃を支払う必要がある
- マンションの所有権を手放すことになる
- 買取価格が市場相場よりも低くなりやすい
- 買い戻しにおける買取価格が高くなりやすい
以下では、リースバックのデメリットについて、それぞれ解説します。
家賃を支払う必要がある
マンションをリースバックしたあとは、家賃の支払いが始まります。
つまり、住宅ローンや管理費などの負担が減る分、新たに家賃を支払うことになります。
リースバック後の方がどれくらい負担が少なくなるかは事前に試算しておきましょう。
マンションの所有権を手放すことになる
リースバックでは、マンションを売却するため、マンションの所有権がリースバック事業者に移ります。
日々の生活にあたっては、リースバック事業者の定めたルールを守る必要があるほか、勝手に室内のリフォームや設備変更をおこなうことができなくなります。
買取価格が市場相場よりも低くなりやすい
リースバックでは、マンションの買取価格が市場相場よりも低くなりやすいです。
目安として、市場相場から約7～9割の買取価格になるケースが一般的です。
買取価格が市場相場と比べて大きく下回る場合や、マンションを高く売りたい場合には、リースバックよりも不動産仲介を利用した売却の方が向いているかもしれません。
買い戻しにおける買取価格が高くなりやすい
リースバックで売却したマンションは、条件を満たすことで買い戻しが可能です。
ただし、マンションを買い戻す際には、買取価格が市場相場より高くなりやすい点に注意しましょう。
リースバック事業者によっては、リースバック契約の際に、買取価格を提示してもらえることもあるため、将来的に買い戻しを検討したい方は確認しておくことをおすすめします。
戸建てとマンションのリースバックの違い
戸建てとマンションのリースバックには、以下のような違いがあります。
- 売却がしやすいか
- リースバック業者が対応しているか
- ランニングコストの違い
- 審査の厳しさ
それでは、戸建てとマンションのリースバックの違いについて、それぞれ解説します。
売却がしやすいか
マンションは、一般的に戸建てよりも売却しづらい傾向にあります。
戸建てをリースバックする場合、物件だけでなく土地も買い取ることになるため、リースバック事業者のリスクが低くなりやすいです。
一方、マンションは買取後に管理費や修繕積立金の負担があるほか、資産価値が下がるリスクもあるため、リースバック事業者は買取後の負担やリスクを懸念します。
人気のある駅の近くのマンションであれば問題ありませんが、立地や間取りによっては、マンションのリースバックが利用しづらいケースもあるでしょう。
リースバック業者が対応しているか
前述のとおり、マンションのリースバックは戸建てよりも事業者側のリスクが高く、マンションの買取には対応していない事業者もいます。
そのため、マンションのリースバックを利用する際は、希望の事業者がマンションのリースバックに対応しているかどうかを確認しておきましょう。
ランニングコストの違い
マンションを所有していると、管理費や修繕積立金といった負担がかかります。
戸建ての場合には、修繕の必要が生じた際にはもちろんコストがかかりますが、毎月積み立てておくようなランニングコストはかかりません。
審査の厳しさ
リースバックを利用する際には、審査を受けますが、マンションは戸建てと比べて審査が厳しくなることが考えられます。
前述のとおり、リスクや固定費の点からリースバック事業者による審査も厳しくなると考えておきましょう。
マンションのリースバックを成功させるポイント
マンションのリースバックを成功させるには、以下の3つのポイントを意識してみてください。
- リースバックを利用する目的を決める
- 定期借家と普通借家の違いを知る
- 複数のリースバック業者を比較検討する
以下では、それぞれのポイントについて解説します。
リースバックを利用する目的を決める
リースバックの目的は人それぞれですが、例として以下のようなものがあります。
- 老後の資金を確保したい
- 買い戻しを前提にしつつ、一時的に資金が必要
- 住宅ローンを完済したい
- 売却を検討しているが、まだしばらくは住み続けたい
まずは、どのような目的でリースバックを利用するのかを明確にしたうえで、将来的な計画や契約条件などを検討することが大切です。
定期借家契約と普通借家契約の違いを知る
リースバック後には賃貸借契約を結びますが、賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。
定期借家はあらかじめ賃貸借の期間が定められている契約で、契約満了時の更新はなく、貸主と借主が合意して再契約ができなければ、新たな家を探して引越すことになります。
借主側が希望すれば更新できる普通借家契約に比べると、再契約ができないリスクはありますが、その分家賃が安くなりやすい傾向にあります。
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複数のリースバック業者を比較検討する
リースバックを利用する際は、複数のリースバック業者を比較検討するようにしましょう。
事業者によって、実績や得意な不動産が異なるほか、査定結果や契約内容が変わることもあります。
すこしでもよい条件でリースバックを利用できるよう、複数の事業者の比較検討をおすすめします。
マンションのリースバック業者の選び方
マンションのリースバック業者を選ぶ際には、以下のポイントを確認してみてください。
- マンションのリースバックに対応しているか
- 対応エリアの実績が豊富か
- 買取価格と家賃のバランスがとれているか
- 買い戻しに対応しているか
- 企業の資金力や評判は良いか
以下では、リースバック業者を選ぶ際の確認しておくべきポイントについて、それぞれ解説します。
マンションのリースバックに対応しているか
まず、事業者がマンションのリースバックに対応しているかどうかを確認しておかなければいけません。
また、マンションの買取に対応していたとしても、リースバックできるマンションに以下のような条件を設けている場合もあります。
- 築年数
- 構造
- 専有面積
対応エリアの実績が豊富か
リースバック利用時の審査においては、近隣環境や現地の調査などが必要になることから、多くのリースバック事業者は対応可能エリアを設定しています。
例外的に範囲外のエリアを対応してもらえるケースもありますが、査定に時間がかかったり、スムーズにリースバックを進められなかったりする可能性もあります。
そのため、対応エリアの確認とあわせて、付近でどのくらいの実績があるかも確認しておきましょう。
買取価格と家賃のバランスがとれているか
リースバックでは、通常の不動産売却と異なり、売却後に賃貸で住み続けるため、買取価格と家賃のバランスも大切です。
相場としては、買取価格が市場相場の約7～9割、家賃の1年間の総額が買取価格の約1割です。
つい金額の大きい買取価格の方を重視してしまいがちですが、家賃とのバランスが合っていないと、将来的な負担が大きくなる点に注意しましょう。
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買い戻しに対応しているか
もしリースバックの利用後に買い戻しの可能性がある場合、買い戻しに対応しているかも確認しておきましょう。
買い戻しの可否は、リースバックの契約時に決められるため、将来的な買い戻しの可能性を検討しておかなければいけません。
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企業の資金力や評判はどうか
リースバックにおいてトラブルになりやすいケースとして、事業者の倒産による第三者への売却やその他のトラブルがあげられます。
そのため、事業者の資金繰りの状況や経営リスクについて確認すると同時に、口コミサイトなどで評判を確認しておくと安心です。
一部の業者はマンションのリースバックが対応できない
前述のとおり、一部のリースバック事業者は戸建てのみに対応しています。
もし対応していたとしても、マンションのリースバックを依頼するうえで、避けた方がよい事業者の特徴もあります。
以下では、マンションのリースバックで避けるべき事業者の特徴について紹介します。
マンションのリースバックの実績がない
Webサイト上にマンションのリースバック実績が掲載されていない事業者は、マンションのリースバックに対応していないことが多いです。
また、対応していたとしても、実績がない業者に依頼すると、どこかで後悔するリスクが少なからずあります。
戸建てとマンションでは相場や注意事項なども異なるため、マンションのリースバックの実績がある事業者を選ぶようにしましょう。
新規参入事業者や小規模な会社
新規参入事業者や小規模な会社では、戸建てよりも負担が大きいマンションのリースバックに対応していないことが多いです。
また、倒産リスクの点からもできるだけ大手の事業者を利用する方が安心です。
そのため、問い合わせる際には、事業規模についても確認しておくとよいでしょう。
リースバックは汐留プロパティにお任せください
汐留プロパティでは、リースバックをはじめとする不動産事業を幅広く手がけているため、お客様のご状況やご希望に応じて最適なプランをご提案することが可能です。
さらに、対応可能エリアは全国となっており、最短即日の買取にも対応しております。
リースバックをご利用したい方はもちろん、リースバックとリバースモゲージでお悩みの方、他社での査定に不安がある方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
