リースバック後の買い戻し方法とは？売買予約と特約の違い、条件や注意点も解説
リースバック
リースバックとはどんな仕組み？不動産売却やリバースモーゲージとの違いを解説
リースバックは、所有している家を売却して、その後も住み続けられる方法として、多くの方に活用されています。
しかし、具体的にどのような仕組みになっていて、どのように利用できるのかを知っている方は少ないのではないでしょうか。
この記事では、リースバックの仕組み、リースバックを利用する方法、メリットやデメリット、注意点について解説します。
目次
リースバックとは
リースバックとは、自身が所有している物件を売却すると同時に、売却した物件を借りる手法のことで、セール＆リースバックとも呼ばれています。
売却した物件をそのまま借りるため、同じ物件に住み続けられることが特徴です。
なお、「リースバック」という言葉は、不動産業界だけでなく、車や機械設備などの業界でも用いられています。
リースバックが「やばい」「罠」と言われる理由とは
Web上で「リースバック」と検索しようとすると、「リースバック やばい」や「リースバック 罠」などの予測変換が表示されるため、リスクやデメリットを心配する方も多いのではないでしょうか。
実際、リースバックの仕組みを逆手にとって、お金を多く取ったり、物件の買取価格を低くしたりする悪徳業者もいるため、リースバックを利用する方はリスクを理解しておくべきです。
たとえば、以下のような手口があります。
- 再契約できると言っていたのにも関わらず、更新時に契約を拒否する
- はじめは買取価格を高値で提示するが、契約時に値下げを強要する
- 高額で不明瞭な諸費用を請求する
- 契約更新や再契約の際に家賃を値上げする
ただし、信頼できる不動産会社を利用すれば、リースバック自体はメリットの大きな仕組みです。
リースバックを利用する際には、事業者の口コミや実績を調べるようにしましょう。
リースバックの仕組み
リースバックの仕組みは、以下のようになっています。
- リースバック利用者とリースバック事業者で売買契約を結び、利用者が事業者に物件を売る
- リースバック利用者とリースバック事業者で賃貸借契約を結び、利用者が事業者から物件を借りる
リースバックと不動産売却の違い
リースバックと不動産売却の違いは、物件を売却したあとに同じ物件に住み続けられるかどうかです。
一般的な不動産売却において、売主は売却後の家に住み続けることはできませんが、リースバックの場合には物件の売却後も賃貸で同じ物件に住み続けられます。
リースバックとリバースモーゲージの違い
リバースモーゲージとは、物件を担保にしながら融資を受けることです。
どちらも今の家に住み続けながら、一時的にキャッシュを得られる点が共通しているため、よく比較されることがあります。
リースバックは売却、リバースモーゲージは融資によって、現金を手に入れる点をおさえておきましょう。
リースバックを利用する流れ
リースバックを利用する際の流れは、以下のとおりです。
- 不動産会社への問い合わせ
- 簡易査定
- 現地調査
- 条件の提示
- 売買・賃貸借契約
- 家賃の支払い開始
リースバックの利用を検討している場合、まずはリースバックを取り扱っている不動産会社に問い合わせることから始めましょう。
その後、査定や調査の結果をもとに、物件の価格や毎月の家賃、契約期間などの条件が提示されるため、条件面に両者合意のうえで契約に進む流れです。
リースバックのメリット
リースバックには、以下の5つのようなメリットがあります。
- 物件を売却しても住み続けられる
- 短期間でまとまったお金を得られる
- 物件の売却を周囲に知られない
- 物件の維持費が不要になる
- 売却後の買い戻しも検討できる
それぞれのメリットについて見ていきましょう。
物件を売却しても住み続けられる
物件の売却後も同じ物件に住み続けられる点は、リースバックの最大のメリットです。
引越しにかかる費用を抑えられるほか、引越し先の住居を探したり、移住したりする手間も省けます。
短期間でまとまったお金を得られる
リースバックでは、所有物件の売却時にまとまった現金が手に入ります。
さらに、不動産売却の場合、仲介業者を利用して買主を探すのに時間がかかりますが、リースバックでは直接事業者に買い取ってもらうことから、短期間で契約を締結することが可能です。
物件の売却を周囲に知られない
不動産売却では、買主の募集にあたってホームページやチラシが用いられることが多く、物件の売却を周囲に知られる可能性があります。
しかし、リースバックでは相談先の不動産会社がそのまま買主となるため、売却物件の情報が一般に公開されることはありません。
物件の維持費が不要になる
物件を所有していると、固定資産税やマンションの管理費などの維持費がかかります。
しかし、リースバックを利用して所有権が買主である事業者に移ると、維持費の支払いは原則として不要になります。
ただし、契約時の内容によっては、維持費を負担しなければいけなくなるケースもあるので注意しましょう。
売却後の買い戻しも検討できる
リースバックで物件を売却したあと、買い戻しによって再度、物件を所有することも可能です。
ただし、物件の買い戻しを希望する場合、売買契約の際に買い戻し特約をつけておかなければいけません。
リースバックのデメリット
リースバックには、以下の5つのようなデメリットがあります。
- 物件の名義が変わる
- 物件売却後は家賃を払うことになる
- 売却した物件にずっと住み続けられるわけではない
- 物件の売却価格が相場よりも安くなりやすい
- 物件売却後の家賃が相場よりも高くなりやすい
リースバックを検討している方は、デメリットについても確認しておきましょう。
物件の名義が変わる
リースバックによって物件を売却すると、物件の名義が変わってしまうため、所有者の許可なくリノベーションやリフォームができなくなります。
また、親族への相続などもできなくなる点に注意しましょう。
物件売却後は家賃を払うことになる
物件の売却後は、賃貸借契約を結んで家を借りることになるため、家賃を払わなければいけません。
一時的にキャッシュを得られたとしても、家賃の額が高ければ毎月の負担となるほか、将来的に家賃が値上げされるリスクもあります。
売却した物件にずっと住み続けられるわけではない
リースバックは、売却後も同じ家に住み続けられる方法ではありますが、ずっと住んでいられることが保証されているわけではありません。
リースバックによる賃貸借契約は、あらかじめ契約期間が定められた「定期賃貸借契約」になることが多いです。
契約期間の満了後、両者が合意すれば再契約できますが、貸主の意向によって再契約が断られるケースもあります。
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物件の売却価格が相場よりも安くなりやすい
リースバックでは、物件の売却価格が相場よりも安くなりやすい傾向があります。
不動産会社は、投資用の賃貸物件として物件を購入するため、相場よりも売却価格が安くなりやすいという背景です。
ただし、引越しにかかる手間や費用を考えると、相場より売却価格が安くなったとしても、実質的な負担は少ない可能性もあります。
物件売却後の家賃が相場よりも高くなりやすい
リースバックでは、物件の価格によって賃料の妥当性が判断されるため、物件売却後の家賃は相場よりも高くなりやすいです。
もし、あまりにも高い家賃を提示された場合には、ほかの不動産会社にも相見積もりを求めることをおすすめします。
また、周辺の相場についてもあらかじめ調べておくと、交渉の材料になるでしょう。
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リースバックがおすすめの人
リースバックは、以下のように考えている方におすすめです。
- 老後の資金を確保したい
- 住宅ローンを完済したい
- 物件売却後も同じ物件に住み続けたい
- 早めに資産を整理したい
- 物件を売却したいが、周囲に知られたくない
リースバックで後悔しないためのポイント
リースバックで後悔しないためには、以下のポイントを意識しましょう。
- 重要事項説明書を確認する
- 信頼できる不動産会社に依頼する
- 特典や優待などのサービスを確認する
一般的な不動産契約と同様、契約内容をしっかりと確認しておかないと、自身にとって不利な内容が定められてしまうリスクもあります。
そのため、契約書類や重要事項説明書については、内容を確認しておきましょう。
なお、一部の不動産会社では、リースバック利用者に対して、施設の割引やホームセキュリティなどの特典や優待を用意していることもあります。
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リースバックに関するよくある質問
リースバックについてより理解を深めるために、以下のよくある質問についてまとめました。
- リースバックの買取相場はどれくらい？
- リースバック後の家賃相場はどれくらい？
- マンションでもリースバックを利用できる？
- 住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できる？
- リースバックの相談や査定に料金は発生する？
以下では、それぞれの質問について解説します。
リースバックの買取相場はどれくらい？
リースバックの買取価格の相場は、一般的な相場の約70〜90％ほどです。
そのため、査定結果の妥当性を判断するうえでは、上記の相場を参考にしてみてください。
ただし、地域や物件によって買取価格の相場が異なることも覚えておきましょう。
リースバック後の家賃相場はどれくらい？
リースバック後の家賃相場は、物件の買取価格の約8〜10％が年間賃料に相当します。
しかし、一般的には住宅ローンの返済額よりも安くなる傾向にあるため、住宅ローンを返済中の方は月々の負担が減る可能性が高いでしょう。
マンションでもリースバックを利用できる？
マンションでもリースバックを利用できます。
ただし、マンションの価値が低い場合や、売却するマンションで事件があった場合などは、リースバックを利用できないこともある点に注意しましょう。
また、一部の事業者は戸建てのリースバックのみの取り扱いとしています。
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住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できる？
住宅ローンが残っていても、物件の売却によって住宅ローンが完済できるのであれば、リースバックを利用できます。
しかし、物件の売却金で住宅ローンが完済できない場合には、リースバックの利用は難しいです。
リースバックは住宅ローンが残っていてもできる！ただし条件や注意点は要チェック
土地だけのリースバックはできる？
マンションや一軒家、オフィスビルなどのリースバックが一般的ですが、土地だけでもリースバックは可能です。
ただし、土地のみのリースバックは「建築協力金方式」とも呼ばれており、通常のリースバックとは契約の性質が異なります。
リースバックは土地のみでもできる？メリットやメリット、活用方法を徹底解説
リースバックの相談や査定に料金は発生する？
相談や査定の料金設定は、不動産会社によって異なります。
無料で実施している業者もいるため、あらかじめホームページなどで調べておきましょう。
リースバックは汐留プロパティにお任せください
汐留プロパティでは、リースバックをはじめとする不動産事業を幅広く手がけているため、お客様のご状況やご希望に応じて最適なプランをご提案することが可能です。
さらに、対応可能エリアは全国となっており、最短即日の買取にも対応しております。
リースバックをご利用したい方はもちろん、リースバックとリバースモゲージでお悩みの方、他社での査定に不安がある方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
