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不動産売却の基礎知識
共有持分は自由に売却できる！費用や準備書類、注意すべきトラブルについて
複数人で不動産を共有する共有持分の場合、どのように売却すればいいかがわからない方も多いのではないでしょうか。
一般的な不動産売却とは異なる部分もありますが、共有持分の売却自体は可能です。
ただし、共有持分の売却においてはトラブルが起きやすく、あらかじめ注意点をおさえておくことがおすすめです。
この記事では、共有持分の売却方法や準備の進め方、費用や税金、注意すべきトラブルについて解説します。
目次
不動産の共有持分とは
不動産の共有持分とは、不動産に対する権利の保有割合のことで、複数人で一つの不動産を所有する場合に用いられます。
また、共有持分で持っている権利の割合のことを「持分割合」といい、Aさんは40％でBさんは60％のように、かならずしも均等に共有されるわけではありません。
共有持分を持っている場合、特定の条件を満たせば、共有している不動産の売却や家賃の減額などの行為ができる「共有持分権」という権利を持ちます。
不動産の共有持分は自由に売却できる
不動産の共有持分の特徴として、自身が持っている共有持分を自由に売却できることがあげられます。
共有持分権では、共有している不動産の売却には、共有者全員の合意が必要であると定められていますが、自身が持っている共有持分のみの売却であれば合意不要です。
しかし、共有持分を購入しても不動産の一部の権利しか得られないため、買い手を見つけることはなかなか難しいです。
共有持分を売却する方法
共有持分の売却には、以下の4つの方法があります。
- 買取業者に売却する
- ほかの共有者に売却する
- 共有者全員で売却する
- 土地を分筆する
以下では、それぞれの方法について解説します。
買取業者に売却する
共有持分は買主を見つけるのが難しいですが、不動産の買取に特化した事業者であれば、共有持分を買ってもらえる可能性があります。
通常の売却よりも売却価格が安くなりやすいデメリットもありますが、できるだけ早く売却したいと考える方にはおすすめの選択肢です。
ほかの共有者に売却する
不動産を共有しているほかの共有者に、共有持分を売却する方法もあります。
ただし、売却時の価格によるトラブルを避けるうえで、不動産鑑定の結果をもとに売却価格を決めるとよいでしょう。
不動産鑑定では、国家資格を持つプロの鑑定士に、適性な価格を提示してもらえます。
共有者全員で売却する
共有者全員が合意すれば、不動産のすべてを売却し、受け取った売却金額を持分割合で分ける方法もあります。
一括での売却であれば、相場どおりの価格になりやすく、買い手も見つかりやすいメリットがあります。
土地を分筆する
分筆とは、土地を分けるための手続きのことです。
土地を共有している場合、分筆して土地を分けることで、自分の共有持分であった土地の名義を共有名義から単独の名義に変更できます。
土地の名義が単独になると、自由に土地を売却できるようになります。
しかし、分筆したことによる資産価値の低下や、所有する土地の格差によってトラブルとなる可能性もあるため、分筆は慎重に行いましょう。
共有持分の売却時にかかる費用・税金
共有持分の売却時にかかる費用や税金には、以下のようなものがあります。
- 登記費用
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 仲介手数料
次に、共有持分の売却時にかかる費用や税金について、それぞれ解説します。
登記費用
不動産の名義を変更するには、登記変更が必要となりますが、共有持分の売却であっても同様です。
登記変更手続きには、3〜7万円ほどの費用がかかります。
また、不動産に抵当権がある場合、抵当権抹消登記が必要となり、抹消登記にかかる費用は不動産1つにつき1,000円です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産の売却によって出た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税の税率は、不動産を保有していた期間によって異なります。
保有していた期間が5年を超えている場合には、長期譲渡所得とみなされ、税率は20.315%です。
一方、保有していた期間が5年以内の場合には、短期譲渡所得とみなされ、税率は39.63%です。
印紙税
不動産の売買にあたって契約書を作成しますが、売買価格に応じた印紙税がかかります。
印紙税は、契約書に収入印紙を貼ることによって納税するもので、収入印紙の金額は以下の表のようになっています。
| 不動産の売買価格 | 収入印紙の金額 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 |
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
なお、上記の表では軽減税率が適用された場合の印紙税を記載しています。（2024年2月時点）
登録免許税
登録免許税は、不動産に関する登記をする際にかかる税金です。
共有持分の売却の際、登記が必要であれば登録免許税が発生します。
司法書士報酬
登記は、司法書士に代行してもらいますが、司法書士に支払う報酬が発生します。
司法書士報酬の相場は5,000円から1万円ほどです。
仲介手数料
共有持分を売却する際、不動産仲介業者への仲介手数料がかかります。
仲介手数料は、不動産の売却価格によって上限額が異なり、以下の表のような計算式で求められます。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
| 200万円以下 | 売却価格（税抜）×5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売却価格（税抜）×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税 |
共有持分の売却時に必要な書類
共有持分の売却時には、以下の5つの書類が必要です。
- 権利証（登記識別情報）
- 土地測量図・境界確認書
- 身分証明書
- 住民票
- 印鑑登録証明書
以下では、それぞれの書類について解説します。
権利証（登記識別情報）
権利証とは、不動産を所有していることを正式に証明するための書類です。
共有持分の売買だとしても権利証は必要になるため、権利証がない場合には、法務局に問い合わせるか、不動産会社に相談しましょう。
土地測量図・境界確認書
土地測量図と境界確認書は、共有持分の不動産に土地がある場合に必要となります。
測量や境界の調査は、不動産会社に依頼するとよいでしょう。
身分証明書
共有持分の所有者本人であることを確認するうえで、身分証明書が必要となります。
住民票
住民票は、登記簿上の住所に住んでいない場合に必要です。
なお、提出する住民票は3ヶ月以内に発行されたものが指定されるため、事前に用意しておくとよいでしょう。
印鑑登録証明書
売買契約書にサインしたあとに、実印で捺印して契約手続きを進めます。
住民票と同様、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書を用意しておきましょう。
共有持分を売却するときに注意したいトラブル
共有持分を売却するときに注意したいトラブルとして、以下の4つがあげられます。
- 共有物分割請求訴訟を起こされる
- 離婚時に勝手に売却される
- 売却ではなく贈与とみなされる
- ほかの共有者から同意が得られない
続いて、それぞれのトラブルの内容についてみていきましょう。
共有物分割請求訴訟を起こされる
共有物分割請求訴訟とは、不動産の共有者だけでは共有状態を解消できない場合に、裁判所が間に入って共有状態を解消するための訴訟です。
どのように共有状態を解消するのかは、裁判所の判断によります。
離婚時に勝手に売却される
夫婦で不動産を共有持分にして不動産を購入している場合、離婚時に勝手に売却されてしまうケースがあります。
共有持分を第三者に売却されてしまうと、第三者の許可なしでは不動産を売却できなくなってしまいます。
そのため、不動産を夫婦共同で所有する際は、売却時の処分方法についても取り決めておきましょう。
売却ではなく贈与とみなされる
共有持分を低価格で売却しようとすると、売却ではなく贈与とみなされる可能性があります。
贈与とみなされると贈与税がかかって負担が大きくなります。
そのため、共有持分を売却する際には、家族や知人であっても適正価格で売買すべきといえるでしょう。
ほかの共有者から同意が得られない
共有持分をほかの共有者に売却したくても、ほかの共有者から同意が得られず、共有持分を売却できないケースがあります。
共有物分割請求をして共有状態を解消することもできますが、共有者間の関係性が悪化するリスクも考えられます。
共有持分の売却に関するよくある質問
最後に、共有持分の売却に関するよくある質問と回答について紹介します。
共有持分を売却する際の相場はいくらくらい？
共有持分を売却する際の相場は、誰に売却するかによって大きく異なります。
まず、別の共有者に売却する場合、市場相場に近い価格になります。
一方、第三者に共有持分を売却する場合には、市場相場の約3〜6割の価格になることが一般的です。
共有者に勝手に共有持分を売却されたときはどうすればいい？
共有者に勝手に共有持分を売却された場合、不動産の所有を続けたければ、売却された共有持分の買取を打診してもよいでしょう。
一方、不動産を所有しなくてもよい場合には、自分の共有持分を売却してしまうのも一つの手です。
共有持分を買い取ってくれる業者はどうやって探せばいい？
共有持分を買い取ってくれる業者を探す場合には、「共有持分買取業者」を探してみてください。
共有持分買取業者は、共有持分を専門で買い取っている業者であるため、共有持分の売却をスムーズに進められます。
ほかの共有者の共有持分が競売にかけられたらどうする？
まず、共有者の持分が第三者に渡ることを防ぐには、競売にかけられた共有持分を落札したり、競売の取り下げを債権者に交渉したりと、いくつかの対処法が考えられます。
一方、自身の共有持分を落札者や第三者に売却することによって、共有持分を処分してしまうアプローチも可能です。
共有持分が競売にかけられたらどうなる？かけられる前と後での対処法を詳しく解説
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