事故物件は、心理的なハードルから買い手がつきにくく、売却をしようとしてもなかなかうまくいかないことも多いです。

また、購入者への告知義務や相場価格をはじめ、一般的な不動産売却とは勝手が異なる部分もあるため、どのように売却を進めればよいかがわからない方もいるのではないでしょうか。

この記事では、事故物件の定義と条件、告知義務、売却時の相場価格やコツについて解説します。

事故物件とは

事故物件とは、過去に自殺、殺人、孤独死をはじめ、人の命に直接関連する出来事が発生した物件を指します。

物件の居住者や購入者に心理的な負担を与える可能性が高いことから、賃貸や売買をしようとする不動産会社には告知義務が設けられています。

国土交通省の定めるガイドラインによると、自然死や不慮の事故以外の死、または特殊清掃が必要となる死が発生した物件が事故物件とされています。

事故物件の3つの条件

事故物件というと、以前の居住者が亡くなった物件を想像する方が多いかもしれませんが、広義の事故物件を定義づける条件として「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」があります。

いずれも物件の価値に大きく影響することから、取引の透明性を確保するうえで、借主や買主に対する事前告知が義務づけられています。

以下では、それぞれの条件について解説します。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、過去の出来事によって、将来の居住者の心理に負担を与える可能性がある問題を指します。

たとえば、自殺や殺人、孤独死などの出来事があった場合、多くの方にとって心理的なハードルとなることから、心理的瑕疵のある事故物件と定義されます。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、物件の構造や設備に生じたダメージや不具合などの問題を指します。

たとえば、雨漏りや耐震強度不足、傾きや土壌汚染などがある場合、物件において物理的な問題があることから、物理的瑕疵のある事故物件と定義されます。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、物件における法律上の問題を指します。を抱えている状態を指します。

たとえば、建築基準法や消防法への違反、再建築不可などの場合、物件に法律的な問題があることから、法律的瑕疵のある事故物件と定義されます。

事故物件を売却する際の告知義務

事故物件を売却する際、売主は買主に対して特定の情報を開示しなければいけません。

告知義務は、買主に不都合な事実が隠されたまま、売買が行われることがないよう、取引の透明性を確保するためのものです。

以下では、事故物件を売買する際の告知内容や期間、告知義務がないケースについて解説します。

買主に告知すべき内容

買主に告知すべき内容は、下記のとおりです。

• 告知事項の発生時期
• 告知事項の発生場所
• 死因
• 特殊清掃の有無

物件が事故物件である事実に加え、具体的にどのような瑕疵があるのか、いつどこで発生したのかを伝える必要があります。

買主への告知義務の期間

ガイドラインによると、売買における告知義務に時効は定められておらず、無期限となっています。

賃貸物件の場合には、原則として3年間を経過すれば告知義務はなくなりますが、物件を売却する際は事由発生から長期間経過していたとしても、かならず伝えなければいけません。

買主への告知義務がないケース

前の居住者が亡くなっている場合、基本的には買主への告知義務が生じますが、一部例外として告知義務がないケースもあります。

たとえば、老衰や病死による自然死、転倒や誤嚥をはじめとする不慮の事故死などは、告知義務がないとされています。

また、集合住宅の居室内で亡くなった場合、隣室やその他の部屋の買主には告知義務がありません。

事故物件の売却方法

事故物件を売却する方法は、主に以下の2つです。

• 仲介業者を経由して第三者に売却する
• 不動産会社に直接買い取ってもらう

次に、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

仲介業者を経由して第三者に売却する

不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう方法です。

仲介業者のネットワークを利用するため、広範にアプローチできるほか、契約や引き渡しにあたっても専門家のサポートが受けられる点がメリットです。

ただし、売却時に仲介手数料がかかる点を理解しておきましょう。

不動産会社に直接買い取ってもらう

不動産会社の仲介を経て第三者に売却するのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

買主を探す時間がかからないことから、スピーディーに取引ができる点が特徴であり、なかなか買い手がつかない事故物件ではとくに有効です。

また、仲介手数料もかからないため、売却時のコストを抑えられるメリットもあります。

事故物件の売却価格の相場

事故物件の場合、一般的には売却価格が相場よりも低くなる傾向がありますが、かならずしも安い値段での売却となるわけではありません。

立地や環境、築年数や間取りなどが魅力的であれば、ほとんど値崩れせずに売却できるケースもあります。

また、買主目線からすると、事由発生から時間が経つにつれて、心理的なハードルが下がっていく面もあります。

そのため、事故物件を売り出す際には、物件の条件、事由発生からの期間、顧客の反応などを見つつ、希望売却価格を調整していくことがポイントです。

事故物件を売却するコツ

事故物件の場合、なかなか買い手がつきにくく、できるだけ早く高い価格で売却するにはいくつかのコツがあります。

以下では、事故物件を売却するコツについて解説します。

修繕や清掃を実施する

物件の外観や内装をきれいに保つことは、購入希望者によい印象を与えるうえで重要なポイントです。

とくに事故物件の場合、通常の物件よりも前の居住者の痕跡に対して、ネガティブな感情を抱く方も少なくありません。

壁や床の汚れはもちろん、臭いなどにも気を配り、衛生的な環境を整えることで、マイナスイメージを払拭しやすくなるでしょう。

ご供養やお祓いを行う

たとえ部屋がきれいになっていたとしても、顧客の心理的なハードルをなくせるわけではありません。

そこで、物件で亡くなった方々のご供養やお祓いを行うことで、すこしでも顧客の懸念材料を減らせる可能性があります。

また、ご供養やお祓いなどをしっかり行う姿勢は、購入に向けた相談や交渉にも真摯に向き合ってくれそうな印象を与えることにもつながるでしょう。

期間を空けてから売却する

事故が発生した直後は、物件に対する関心が高まり、悪い意味で注目を集めることがあります。

しかし、一定の期間が経過すれば、このような注目は自然と薄れ、物件の価値が正当に評価されやすくなります。

売買物件の場合、法的な告知義務に時効がなく、期間を空けたからといって告知義務がなくなることはありませんが、顧客の心理的なハードルは低くなるはずです。

弁護士に相談する

事故物件にあたるのかどうかがわからない場合には、弁護士に相談してみる方法もあります。

たとえば、集合住宅の共用部において居住者が飛び降り自殺をしたようなケースでは、告知義務が生じる場合とそうでない場合があります。

専有部のベランダから飛び降りたようなケースでは告知義務あり、共用部の屋上から飛び降りたようなケースでは告知義務なしとなるのが一般的です。

ただし、個別の事案や経緯によって異なるため、弁護士に相談しておくことをおすすめします。

更地にして再利用する

事故物件に対するネガティブイメージをやわらげるうえで、建物を取り壊して土地として再利用する方法があります。

更地にして駐車場やトランクルームのように、そもそも居住用として活用しないのであれば、事故物件であることをそこまで気にしない方もいます。

ただし、更地にしたとしても告知義務がなくなるわけではないうえ、建て壊しにも一定の費用がかかるため、リスクもある点に注意しましょう。

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