リースバック契約の手続きや流れは？必要な書類や利用時の注意点
リースバック
リースバック後の買い戻し方法とは？売買予約と特約の違い、条件や注意点も解説
リースバックの特徴の一つとして、物件の売却後に買い戻しができる点があげられます。
一般的な不動産の売却では、所有権が移ったあとは買主や第三者が入居するため、基本的に買い戻しはできませんが、リースバックでは将来的な買い戻しが可能です。
この記事では、リースバックにおける買い戻しの方法や流れ、売買予約と特約の違い、条件や注意点について解説します。
目次
リースバック後に買い戻しはできる？
リースバックで売却した物件を買い戻すことは可能です。
そもそもリースバックとは、物件の売却方法の一つであり、所有する物件をリースバック会社に売却したあと、リースバック会社から賃貸する形で住み続ける方法です。
以下では、リースバックの買い戻しについて詳しく解説します。
リースバック後の買い戻しとは
リースバック後の買い戻しとは、リースバック会社に売却した物件を買い戻すことです。
一般的な不動産の売却では、売却後の物件には買主やほかの居住者が住んでしまうため、買い戻すことは難しいです。
一方、リースバックの場合には一旦売却して賃貸で住んでおき、経済的な余裕ができたタイミングで再度購入することができます。
買い戻しの仕組み
リースバックの利用から買い戻しまでの流れとしては、下記のような流れになります。
- リースバック会社に物件を売却する
- リースバック会社から賃貸物件として借りる
- リースバック会社から物件を購入する
なお、リースバックで買い戻しを検討したい場合には、はじめに売却する際の売買契約書に、買い戻しに関する内容を記載しておきましょう。
リースバック後に買い戻しをする方法は2つ
リースバック後に買い戻しをする方法としては、以下の2つがあります。
- 買い戻し（売買予約）
- 買い戻し特約
続いて、それぞれの方法について詳しく解説します。
買い戻し（売買予約）
買い戻し（売買予約）とは、売却した物件を再度購入することです。
リースバック会社との間で、買い戻しができる期間や金額などを事前に決めておくことで、再売買の予約が可能です。
買い戻し特約
買い戻し特約とは、物件を売却する際に受け取った金額と同等の金額を支払えば、物件の売買契約を解除できる制度です。
民法579条に記載されており、法的な拘束力が強いという特徴があります。
なお、買い戻し特約を利用する場合には、売買契約を結ぶタイミングで、買い戻し特約も同時に締結する必要があります。
「買い戻し（売買予約）」と「買い戻し特約」の違い
「買い戻し（売買予約）」と「買い戻し特約」の主な違いについては、以下の表のとおりです。
| 買い戻し（売買予約） | 買い戻し特約 | |
| 契約が成立するタイミング | 売買契約と同時に締結する必要がない | 売買契約と同時に締結する必要がある |
| 買い戻しまでの期限 | 制限なし | 最長10年 |
| 買い戻すために必要な費用 | 売却時よりも高くなりやすい | 売買代金+契約費用を超えない金額 |
| 買い戻しが可能な資産 | 不動産・動産 | 不動産 |
次に、それぞれの違いについて詳しく解説します。
契約が成立するタイミング
買い戻し（売買予約）の場合、あらかじめ契約を結ぶ必要はありませんが、買い戻し特約の場合には、売買契約と同じタイミングで買い戻しに関する契約を結びます。
つまり、買い戻し（売買予約）と買い戻し特約には、契約が成立するタイミングに違いがあります。
買い戻しまでの期限
買い戻し（売買予約）の場合、買い戻しまでの期限に制限がなく、資金がたまったタイミングで買い戻しが可能です。
一方、買い戻し特約では、買い戻しまでの期限が最長10年と決められています。
ただし、契約時に期限の取り決めがないと、買い戻し期限が5年となることに注意しましょう。
買い戻すために必要な費用
買い戻し（売買予約）の場合、費用に関する決まりがありません。
そのため、買い戻すために必要な費用は売却額よりも高くなりやすく、予算的に買い戻しができないケースもあります。
一方、買い戻し特約では、買い戻すために必要な費用は、売買代金と契約費用の合計を超えない金額と決められています。
買い戻しが可能な資産
資産には、土地や建物などの動かせない資産（不動産）と、現金や家財などの動かせる資産（動産）の2種類があります。
買い戻し（売買予約）の場合、不動産と動産の両方とも買い戻しができますが、買い戻し特約が利用できるのは不動産のみです。
リースバック後の買い戻し価格はどう決まる？
リースバック後の買い戻し価格は「買い戻し価格＝売却価格×1.1～1.3」が基準です。
上記の計算式からわかるとおり、買い戻しの価格は、売却価格よりも1〜3割程度高くなります。
ただし、かならずしも計算式に則って決まるわけではなく、アクセスや周辺環境などの条件によって幅があります。
リースバック後に買い戻しをする際の注意点
リースバック後に買い戻しをしたいと考えている方は、以下のポイントに注意しましょう。
- 普通借家契約を選択する
- 買い戻しの条件を契約書に記載しておく
- 家賃を滞納しない
続いて、それぞれの方法について解説します。
普通借家契約を選択する
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類がありますが、買い戻しを検討する方は普通借家契約を選択しましょう。
定期借家契約の場合、あらかじめ数年間の契約期間が決められており、契約満了時に退去を求められれば、住み続けることはできません。
つまり、リースバックの開始から数年で買い戻し資金をためないと、ほかの方が入居してしまい、そもそも買い戻しができなくなってしまいます。
一方、普通借家契約であれば、契約期間の満了後も借主の希望によって更新できるため、買い戻しの資金がたまるまで住み続けることが可能です。
買い戻しの条件を契約書に記載しておく
買い戻しを検討したい方は、リースバックで売買契約を結ぶ際に、契約書に買い戻し条件を記載しておくことをおすすめします。
リースバックの契約時に、買い戻しに関する相談をしていたとしても、リースバック会社の担当者の退職などでうやむやになってしまうリスクもあります。
また、条件面でトラブルが生じることもあるため、買い戻しの可否や条件などを記載しておくと安心です。
家賃を滞納しない
買い戻しを検討している場合、家賃の滞納には要注意です。
家賃を滞納すると、契約不履行となり、賃貸借契約を解除されてしまう可能性があります。
賃貸借契約の解除後は、即座に退去しなければならず、買い戻しもできなくなります。
リースバック後の買い戻しでよくあるトラブル
リースバック後の買い戻しでは、以下のようなトラブルがよくあります。
- 家賃が上がってしまった
- 買い戻し金額が高く買い戻せない
- 勝手に売却された
- 売却した不動産会社が倒産した
次に、それぞれのトラブルについて詳しく見ていきましょう。
家賃が上がってしまった
リースバックにおいても、一般的な賃貸物件と同様、不定期に家賃が見直されることがあります。
居住期間中に家賃が上がってしまい、買い戻しをするために資金計画を立てていたのに、計画どおりに買い戻しができなくなるケースもみられます。
また、場合によっては、毎月の家賃の負担が大きく、住み続けることが難しくなる可能性もあるでしょう。
リースバックの家賃が相場より高いのはなぜ？計算式や安くするためのポイントも
買い戻し金額が高くて買い戻せない
売買予約の場合、買い戻しの際の金額は売却金額の1.1〜1.3倍となります。
ただし、上記はあくまでも目安であるため、さらに高い金額を提示されることもあります。
とくに、リースバック会社から第三者に売却されてしまうと、新たな所有者である第三者との間で金額の合意をとらなければならず、当初の想定よりも買い戻し金額が高くなるおそれがあります。
勝手に売却された
リースバック会社は、リースバックで購入した物件を自由に売買できます。
たとえば、物件を売却しないと約束していたのに、無断で物件を売却されるようなケースもあります。
基本的には、物件が売却されても契約内容は引き継がれますが、所有者が変わると買い戻しづらくなることから、トラブルの原因となるでしょう。
売却した不動産会社が倒産した
物件が第三者に売却されるケースとして、リースバック会社の倒産があげられます。
リースバック会社が意図的に売却をしていない場合でも、倒産によって物件の所有権が第三者に移ることがあります。
リースバック後の買い戻しを成功させるポイント
リースバック後の買い戻しを成功させるポイントとして、以下の項目があげられます。
- 無理のない金額で買い戻す
- 買い戻し金額を固定しておく
- 付帯条件を確認する
- 買い戻し資金を計画的に貯蓄しておく
- 複数の不動産会社を比較検討する
次に、それぞれのポイントについて解説します。
無理のない金額で買い戻す
無理のない金額で物件を買い戻すことは、買い戻しを成功させるうえで重要なポイントです。
無理して住宅ローンを組んで買い戻しをしてしまうと、月々の支払いが負担となり、再び物件を手放さなければならないリスクもあります。
買い戻し金額を固定しておく
リースバック契約を結ぶ前に、買い戻し金額を明確に決め、固定しておくと安心です。
あらかじめ金額が決まっていれば、買い戻しに向けた資金繰りをイメージしやすくなるほか、物件の価格が高くなることを防げるなどのメリットがあります。
付帯条件を確認する
リースバック会社によって異なりますが、リースバックの契約には「敷金や礼金なし」や「保証人は不要」をはじめ、さまざまな条件が付随します。
リースバックを利用する際、付帯条件によって初期費用を抑えられれば、買い戻しの資金をためやすくなるため、付帯条件についても確認しておくとよいでしょう。
買い戻し資金を計画的に貯蓄しておく
物件の買い戻しにはまとまった資金が必要となるため、計画的に貯蓄を行っていくことが必須です。
なお、リースバックの買い戻しでは、住宅ローンを組めないこともあるため、一括購入できる資金を用意しておくと確実です。
複数の不動産会社を比較検討する
リースバックを利用する際には、複数の不動産会社から相見積もりをとることで、売却金額や家賃などの妥当性を判断できます。
また、買い戻しの条件もリースバック会社によって異なるため、将来的な買い戻しを検討したい方は相談してみましょう。
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