リースバックを利用したいけど、家賃が相場よりも高いと聞くと、月々の負担が大きいため、リースバックに踏み切れない方もいると思います。

なぜリースバックの家賃が高いのかがわからなければ、損をした気持ちになってしまいますよね。

この記事では、リースバックの家賃が相場より高い理由や家賃を算出する計算式、安くするためのポイントを解説します。

リースバックの家賃は相場より高い？

リースバックの家賃は、一般的に相場よりも高くなりやすい傾向があります。

一般的な賃貸物件では、周辺相場に応じて家賃が設定されるのに対し、リースバックの家賃は買取価格や期待利回りによって決められるためです。

リースバックの家賃が高くなる理由

リースバックの家賃が高くなる理由としては、以下の2点があげられます。

• 買主が自由に物件を売却できないから
• 買主に税金や維持費などの負担があるから

次に、それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。

買主が自由に物件を売却できないから

リースバックでは、物件売却後に賃貸借契約を結ぶため、買主が自由に物件を売却できません。

また、物件を貸す人を選べないこと、買い戻しの希望があれば応じる必要があることなど、買主側が不利になる点がリースバックにはあります。

上記のようなデメリットが考慮されることから、家賃が高めに設定されやすいといえます。

買主に税金や維持費などの負担があるから

リースバックで物件を買い取る場合、買主側に以下の費用負担があります。

• 固定資産税
• 管理費
• 維持費
• 保険料

買主側としては物件を購入する費用だけでなく、その後のさまざまな費用負担を考慮したうえで家賃を設定するため、一般的な賃貸物件よりも家賃が高めに設定されます。

リースバックの家賃はどう決まる？

リースバックの家賃は、物件の買取価格や期待利回りなどによって決まります。

以下では、リースバックの家賃の決め方、計算式について解説します。

リースバックの家賃は買主が決める

リースバックに限らず、賃貸物件の家賃は貸主が設定します。

つまり、リースバックの売主はもともと自分が持っていた物件に住むわけですが、家賃の設定はあくまでも買主側が行います。

リースバックの場合、物件の買取価格や期待利回りなどを考慮したうえで家賃が決められます。

利回りは、1年間でどれほどの利益を物件から得られるのかを想定し、物件の買取価格をもとに割り出します。

また、社会情勢や経済状況なども考慮されるため、場合によっては想定よりも家賃が高くなることもあるでしょう。

家賃の計算式は「買取価格×期待利回り÷12ヶ月」

リースバックの月々の家賃相場は、「買取価格×期待利回り÷12ヶ月」の計算式で算出します。

計算式を用いて、買取価格別のシミュレーション結果を以下の表にまとめました。

期待利回り	買取価格1,000万円の場合の家賃	買取価格3,000万円の場合の家賃	買取価格5,000万円の場合の家賃	買取価格1億円の場合の家賃
6%	50,000円	150,000円	250,000円	500,000円
8%	67,000円	200,000円	330,000円	670,000円
10%	83,000円	250,000円	420,000円	830,000円

上記の表からわかるとおり、買取価格が高くなるにつれて家賃も高くなります。

ただし、周辺の家賃相場や経済状況、不動産会社によって、家賃の算出方法が異なる場合があるため、あくまでも目安として覚えておきましょう。

次に、家賃を理解するには物件の買取価格を理解する必要があるため、リースバックの買取価格がどう決まるのかを解説します。

リースバックの買取価格はどう決まる？

リースバックの買取価格は、一般的に周辺相場の70〜90％程度の価格になることが多いです。

買主側は投資目的で物件を購入するため、利回りを考慮すると、買取価格が相場よりも下がりやすいという仕組みです。

一見、売主側が損をするように見えますが、買取側には投資額を回収できないリスクや、買主が自由に物件を売却できないなどのデメリットがあるため、買取価格が下がるのは仕方のないことともいえます。

リースバックの家賃を安くするためのポイント

リースバックの家賃を安くするためのポイントとして、以下の項目があげられます。

• 売却時の買取価格を下げる
• 期待利回りの低いリースバック業者を探す
• 定期借家契約を締結する

続いて、それぞれのポイントについて解説します。

売却時の買取価格を下げる

前述のとおり、リースバックにおいては物件の買取価格と家賃の金額が連動しています。

そのため、リースバックの家賃を安くしたい場合には、売却時の買取価格を相談して下げるとよいです。

その分、売却によって得られる資金は減ってしまいますが、毎月の負担を抑えたい方にはおすすめの方法です。

期待利回りの低いリースバック業者を探す

家賃設定にあたり、買取価格と並んで考慮される要素が利回りです。

一般的に6〜10%程度の期待利回りが設定されますが、リースバック会社によって幅があります。

そのため、複数のリースバック会社に相見積もりをとり、期待利回りの低い業者を探すのも一つの手です。

定期借家契約を締結する

リースバックで賃貸借契約を結ぶ場合、借主の希望によって契約を更新できる「普通借家契約」と、契約期間が定められている「定期借家契約」の2種類があります。

契約形態によって期待利回りにも差があり、定期借家契約では利率が低めに設定されるため、家賃を抑えたい方はあえて定期借家を選択する方法もあります。

ただし、契約期間の満了時に貸主の合意が得られなければ、退去しなければならなくなる可能性がある点に注意しましょう。

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